재건축조합 대출에 시공사가 연대보증을 설 수 있나요?

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먼저 알아둘 결론

재건축조합의 프로젝트금융 대출에 시공사가 연대보증을 설 수 있는지는 그 조합의 법적 지위에 따라 달라집니다. 금융위원회는 근거 법률에 따라 법인격이 인정되는 조합이면 법인인 금융소비자에 해당하고, 그 사업의 이익을 공유하는 다른 법인의 연대보증이 허용될 수 있다고 회신했습니다.[1] 이름에 조합이 들어간다는 이유만으로 모두 같은 제한을 적용하는 것은 아닙니다.

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왜 이 질문이 나왔나요?

질의자는 재건축조합이나 단체를 대상으로 프로젝트파이낸싱, 즉 특정 사업을 위한 금융을 진행할 때 사업 이익을 공유하는 시공사가 연대보증을 설 수 있는지 물었습니다. 금융소비자보호 제도는 금융회사가 대출을 조건으로 제3자에게 연대보증을 요구하는 것을 원칙적으로 제한하고 예외를 두고 있기 때문입니다.[1] 보증인의 의사가 있다는 이유만으로 모든 보증 요구가 허용되는 구조는 아닙니다.

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일반 조합·단체와 법인인 조합을 구별합니다

회신은 조합·단체인 금융소비자에 대한 대출에서는 해당 조합·단체 대표자에게 허용되는 예외를 설명했습니다. 동시에 도시정비법상 재개발·재건축조합처럼 법에서 법인격을 부여한 경우는 법인 소비자로 보아야 한다고 했습니다.[1] 조합원들이 모였다는 일상적인 표현과 법률상 권리·의무 주체의 구분은 다를 수 있습니다. 대출 신청서에 적힌 차주의 법적 형태부터 확인해야 합니다.

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시공사라면 언제나 보증할 수 있나요?

회신이 들고 있는 예외는 프로젝트금융의 대상 사업에 따른 이익을 금융소비자와 공유하는 다른 법인입니다. 따라서 단순히 공사에 관여했다는 사실만이 아니라 해당 사업과 이익 공유의 관계를 확인해야 합니다.[1] 현행 감독규정에도 프로젝트금융 대출 또는 이와 유사한 구조의 상품과 사업 이익을 공유하는 법인에 관한 규정이 있습니다.[3] 구체적 계약 구조가 다르면 같은 결론이 나오지 않을 수 있습니다.

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조합원 개인도 보증해야 한다는 뜻은 아닙니다

이 회신은 법인인 조합을 위한 대출과 사업 이익을 공유하는 다른 법인의 보증을 다룹니다. 조합원 개인이나 가족에게 당연히 보증 의무가 생긴다고 설명하지 않습니다. 현행 시행령도 개인, 법인, 조합·단체의 대출에 관한 제3자 보증 요구와 예외를 구별합니다.[2] 보증서 서명을 요청받으면 자신이 차주인지, 대표자인지, 별도 보증인인지부터 명확하게 확인할 필요가 있습니다.

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서류에서는 무엇을 확인할까요?

차주인 조합의 근거 법률과 법인격, 보증인의 법인 여부, 대출금의 사업 목적, 이익 공유 관계가 나타나는 계약을 함께 살펴보세요. 보증서에서는 보증 금액과 기간, 어떤 채무까지 포함하는지도 별도로 확인하는 것이 좋습니다. 금융회사에는 연대보증 요구를 허용하는 예외가 무엇인지 서면으로 설명해 달라고 요청할 수 있습니다. 보증이 허용되는지와 감당할 수 있는 보증인지도 나누어 판단해야 합니다.

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현재 적용할 때의 한계

이 글은 2022년 질의회신과 현재 공개된 관련 예외 규정을 대조한 설명입니다. 특정 재건축사업의 보증계약을 심사하거나 조합원 부담을 확정한 자료는 아닙니다. 회신이 다룬 금융소비자보호법상 보증 요구 제한 외에도 해당 조합의 의사결정 절차나 보증계약 내용은 따로 확인해야 합니다. 같은 시공사가 참여해도 차주의 법적 형태와 자금조달 계약이 다르면 적용되는 예외가 달라질 수 있습니다.

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