01

먼저 알아둘 결론

공공건설임대주택의 보증금 상한을 넘는 약정은 무효가 될 수 있지만, 초과액 전부가 아무 정산 없이 돌아온다고 단정할 수는 없습니다. 이 판결은 월세 대신 큰 보증금을 낸 계약에서 초과 보증금에 상응하는 임대료 채권이 생기는지와 서로 공제할 수 있는지를 더 살펴야 한다고 판단했습니다.[1] 보증금 약정의 효력과 최종 반환액 계산은 다른 질문입니다.

02

임차인들은 어떤 조건을 골랐나요?

사업자는 표준 보증금과 월 임대료를 내는 방식, 또는 월 임대료 없이 전환보증금을 내는 방식을 제시했습니다. 임차인들은 두 번째 방식을 택했고 보증금 일부는 사업자가 알선한 은행 대출로 마련했습니다. 이후 임차인들은 당시 법령의 상한을 넘는 보증금 부분을 반환하라고 청구했습니다.[1] 일반 개인 집주인의 모든 전세계약이 아니라 구 임대주택법이 적용된 공공건설임대주택 사건입니다.

03

상한을 넘는 부분은 무효라고 보았습니다

대법원은 당시 상한 규정이 임대사업자의 자의적인 보증금·임대료 인상을 막기 위한 효력규정이라고 보았습니다. 월세를 보증금으로 바꾼 전환보증금에도 상한이 적용된다고 했습니다. 이 사건에서는 건설원가의 90%를 넘는 부분이 문제됐습니다.[1] 그 수치는 당시 적용 법령과 주택 유형에 따른 것으로, 현재 모든 공공임대나 민간 전세의 보증금 한도로 옮겨 쓸 수 없습니다.

04

반환과 임대료 정산을 함께 살펴야 했습니다

민법 제138조는 일정한 요건 아래 무효인 행위를 다른 유효한 행위로 전환할 수 있도록 합니다.[2] 대법원은 계약 당시 초과 부분이 무효임을 알았다면 그에 상응하는 임대료를 내는 계약을 했을 여지가 있다고 보았습니다. 그래서 임대료 채권이 없다는 이유만으로 사업자의 상계 주장을 배척한 것은 잘못이라고 했습니다.[1] 사업자가 임의의 월세를 새로 정해 무조건 공제할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

05

대출이자와 신탁관계는 별도로 판단했습니다

보증금 일부가 무효라고 해서 사업자가 대출이자를 대신 내기로 한 약정도 소급해 무효가 된다고 보지는 않았습니다. 또 소유권이 신탁회사로 넘어간 경위 때문에 임대인의 지위와 임대료 채권의 귀속도 확인해야 했습니다. 사업자가 별도 승계약정으로 부담한 이미 발생한 반환의무가 나중 신탁만으로 사라지는 것도 아니라고 보았습니다.[1] 보증금·이자·임대료의 채권자를 한꺼번에 단정하면 정산을 잘못 이해할 수 있습니다.

06

최종 결과와 오늘의 적용 범위

대법원은 원심을 파기환송하여 상계 가능한 임대료의 범위 등을 더 심리하도록 했습니다.[1] 현행 공공주택 특별법 제49조도 공공임대주택의 임대조건 기준을 대통령령에 맡기지만, 구법의 구체적 비율을 지금 그대로 보장하는 조항은 아닙니다.[3] 자신의 주택이 어떤 공공임대 유형인지, 최초 모집과 계약 시점에 어떤 기준이 적용됐는지를 먼저 확인해야 합니다.

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정산을 요청할 때 준비할 자료

입주자 모집공고, 최초와 변경 계약서, 보증금과 월세 선택표, 대출 및 이자대납 약정, 등기와 신탁 변경 자료를 함께 모으세요. 반환액을 검토할 때에는 초과 보증금 산정 근거와 월 임대료 공제 근거를 각각 요구하는 것이 좋습니다. 상대방이 달라졌다면 어느 회사가 어떤 의무를 승계했는지도 구분하세요. 이 판결은 초과 약정을 바로잡는 권리와 계약 전체의 공정한 정산을 함께 살펴야 한다는 사례입니다.

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