공공임대 보증금 상한을 넘겨 냈다면 초과액을 돌려받을 수 있나요?

01

먼저 알아둘 결론

공공건설임대주택에서 법정 전환보증금 상한을 넘긴 부분은 임차인이 동의했더라도 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 이 사건에서 초과 보증금 부분만 무효로 본 판단을 유지하고, 상한 계산에 공제할 융자금은 이미 지급된 금액뿐 아니라 대출약정에 따른 예정액 전액이라고 판단했습니다.[1] 일반적인 모든 민간 전세에 같은 계산식을 적용한다는 뜻은 아닙니다.

02

임차인들은 어떤 계약을 했나요?

임대사업자는 표준 임대조건과 보증금·월세를 전환한 조건 외에, 더 큰 보증금만 내는 별도의 합의 조건을 제시했습니다. 임차인들은 이를 선택했고 일부는 사업자의 알선으로 보증금을 대출받아 이자도 부담했습니다. 그러나 보증금은 당시 공공건설임대주택 법령이 정한 전환 가능한 상한을 넘었습니다.[1] 계약서에 동의했다는 사실로 법정 상한을 벗어날 수 있는지가 문제였습니다.

03

왜 계약 전부가 아니라 초과 부분만 무효인가요?

대법원은 상한 규정이 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 강행규정이라고 보았습니다. 하지만 초과 부분이 무효라는 이유로 임대차 전체를 무효로 하면 오히려 임차인 보호 취지에 반할 수 있어 나머지 계약까지 무효로 하지 않았습니다.[1] 민법의 일부무효 원칙을 기계적으로 적용하기보다 해당 법이 보호하려는 목적을 고려한 판단입니다.[2]

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아직 받지 않은 융자예정액도 공제했습니다

당시 전환보증금 상한은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 빼는 방식이었습니다. 원심은 실제 실행된 대출액만 공제했지만, 대법원은 약정에 따라 지급될 예정인 융자금 전액을 공제해야 한다고 보았습니다.[1] 사업자가 공정에 따라 나누어 받을 자금의 지급 시점 때문에 임차인이 부담할 상한이 높아지는 것을 막고, 모집 당시 상한을 명확히 확정하려는 취지입니다.

05

사업자가 그 대신 월세를 청구할 수 있나요?

사업자는 초과 보증금이 무효라면 그 부분에 해당하는 월세를 받는 계약으로 바꾸어 볼 수 있다며 반환액에서 월세를 빼자고 주장했습니다. 대법원은 이 사건에서 이를 받아들이지 않았습니다.[1] 임차인들은 대출이자를 내고 사업자는 보증금의 금융이익을 누린 사정 등을 고려하면, 그런 전환은 상한 위반에 대한 제재와 임차인 보호 취지를 약화할 수 있었습니다.

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현재 계약을 점검할 때

현재 공공주택특별법과 시행령에도 공공임대 임대조건 및 일정 유형의 최초 보증금 전환 상한에 관한 규정이 있습니다.[3][4] 다만 주택 유형별 규정과 예외가 있으므로 구법 사건의 결론을 모든 주택에 옮기면 안 됩니다. 입주자 모집공고, 계약서와 변경합의서, 보증금 납입 및 대출 자료를 모으고 해당 주택의 법적 유형과 적용 시점을 먼저 확인하세요.

07

판결 결과와 돌려받을 금액의 한계

대법원은 여러 임차인의 패소 부분 등을 파기환송하면서 일부 상고는 기각하고, 사업자의 일부 상고는 불복할 이익이 없어 각하했습니다.[1] 모든 임차인이 같은 금액을 돌려받는다고 확정한 판결은 아닙니다. 이미 반환된 보증금이나 지연손해금 청구 등에는 당사자별 사정이 달랐습니다. 초과액 반환을 검토하려면 상한 계산뿐 아니라 실제 지급·반환과 청구 기록도 함께 확인해야 합니다.

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