아파트를 분양받는 사람은 아직 없는 집에 돈을 먼저 낸다. 계약할 때 계약금을 내고, 공사가 진행되는 동안 중도금을 여러 번 나눠 낸다. 잔금은 집이 다 지어져 사용검사를 받은 뒤에 낸다.

그래서 사업이 멈추는 일은 집을 못 받는 문제로 그치지 않는다. 이미 낸 돈이 남의 손에 있는 상태에서 사업이 멈춘다. 분양가 5억원짜리 계약에서 중도금을 다 낸 사람은 그 시점에 4억원을 걸어 둔 셈이다.

계약서 앞장에 적힌 것은 지켜 준다는 약속이 아니다

계약자가 손에 쥐는 서류는 입주자모집공고문과 분양계약서이다. 두 서류는 언제 얼마를 내는지를 적는다. 사업이 멈췄을 때 그 돈이 어떻게 돌아오는지는 두 서류가 정하지 않는다. 그 답은 계약자가 당사자가 아닌 다른 계약, 곧 사업주체와 보증회사가 맺은 분양보증계약에 있다.

'분양보증'이라는 말은 법률이 아니라 부령에서 처음 나온다

주택법의 주택 공급 조문은 입주자를 모집하려면 시장·군수·구청장의 승인을 받으라고 정한다. 모집의 시기와 조건, 입주금을 언제 어떻게 받는지는 국토교통부령에 맡긴다.¹ 이 조문에는 분양보증이라는 말이 나오지 않는다.

분양보증을 요건으로 세우는 것은 국토교통부령이다. 대지 소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.² 그 분양보증이 무엇을 책임지는 보증인지는 다시 대통령령이 정한다.³ 법률에서 시작해 부령을 거쳐 대통령령으로 내려가고, 마지막에 보증회사의 약관이 남다.

이 보고서가 묻는 것은 하나이다. 계약금과 중도금을 낸 뒤 사업이 멈추면, 낸 돈은 무엇이 어디까지 지켜 주는가이다. 답을 찾으려면 계약서가 아니라 이 네 층을 차례로 봐야 한다.

아파트와 오피스텔·상가는 분양 절차를 정한 법률이 서로 다르다. 아파트를 비롯한 주택은 주택법이 정하고, 오피스텔과 상가는 건축물의 분양에 관한 법률이 정한다.⁴ 두 법률은 분양을 언제부터 시작할 수 있는지를 같은 방식으로 정한다. 보증이나 신탁을 세우면 일찍 시작하고, 세우지 않으면 늦게 시작한다.

환급의 대상을 적은 자리가 다르다. 주택은 대통령령이 '납부한 계약금 및 중도금'이라고 적는다. 오피스텔과 상가는 법률 본문이 '납부한 분양대금'이라고 적는다. 두 조문 모두 환급에 조건을 붙이다. 주택은 공정률과 입주자 3분의 2의 동의를, 오피스텔과 상가는 분양받은 사람의 뜻을 조건으로 둔다.³⁴ 돌려줄 돈의 범위만 놓고 보면 아파트 쪽이 좁다. 그리고 그 좁은 글자를 고치는 데 필요한 절차도 아파트 쪽이 짧다.

환급의 범위를 정한 규범은 네 층이다

주택법은 입주자를 모집하려면 승인을 받으라고 정하고, 입주금을 언제 어떻게 받을지는 국토교통부령에 맡긴다.¹ 국토교통부령은 대지 소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 모집할 수 있다고 정한다.² 그 분양보증이 무엇인지는 주택도시기금법 시행령이 정한다.³ 시행령은 한 항에 열한 가지 보증을 나열하고 그 첫 자리에 분양보증을 둔다.

시행령이 적은 분양보증의 뜻은 이렇다. 사업주체가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 될 때 쓰는 보증이다. 그 주택의 분양을 이행하거나, 납부한 계약금과 중도금을 돌려준다. 여기서 분양의 이행에는 사용검사와 소유권보존등기가 들어간다. 돌려주는 쪽을 고르려면 두 조건이 함께 맞아야 한다. 감리자가 확인한 실행공정률이 80%에 못 미쳐야 하고, 입주자의 3분의 2 이상이 환급을 원해야 한다. 입주자 세 명 중 두 명이 같은 뜻이어야 한다. 시행령의 이 한 문장이 계약자에게 돌아오는 돈의 범위를 정한다. 법률이 아니라 대통령령이 정한다.

네 번째 층은 보증약관이다. 분양이행과 환급이행 가운데 무엇을 할지, 언제부터 보증사고로 볼지는 시행령이 아니라 약관이 정한다. 법률에서 약관까지 네 층이고, 계약자에게 실제로 닿는 것은 아래 두 층이다.

보증계약을 맺는 두 당사자에 계약자는 들어가지 않는다

분양보증계약을 맺는 쪽은 사업주체와 보증회사이다. 계약자는 보증금을 받을 사람이지만 계약서에 이름을 올리지 않는다. 대법원은 계약자를 이 계약의 제3자로 보고, 약관의 뜻을 다투는 자리에서 '고객'으로 대우하지 않았다.⁶ 그 사건에서 문제가 된 것은 입주자모집공고 전에 계약을 맺은 사람이 낸 돈이었다. 법원은 그 돈을 보증 대상에서 빼는 약관 조항을 유효하다고 봤다.

돈은 계약자가 대고, 계약은 계약자를 빼고 맺다.

이 규칙은 선분양을 막는 장치가 아니라 가능하게 하는 장치이다

분양보증을 받으면 아파트는 착공과 동시에 계약금을 받는다. 받지 못하면 등록사업자 두 곳 이상의 연대보증을 세우고 전체 동의 골조공사를 마친 뒤에야 모집할 수 있다.⁷ 규칙이 계약자를 지키는 방식은 두 가지이다. 보증을 걸거나, 이미 지어진 만큼을 담보로 삼거나이다.

앞의 길을 열어 둔 덕분에 아무것도 짓지 않은 상태에서 돈을 받는 거래가 성립한다. 같은 분양가라도 계약금 비율에 따라 계약 직후 한 달 동안 걸리는 돈이 두 배 차이가 난다. 5억원 계산 단위로는 1억원과 5,000만원이다. 보증은 사고가 난 뒤에 계약자를 구하는 장치이면서, 동시에 사고가 날 수 있는 거래를 앞당겨 시작하게 하는 장치이다. 두 얼굴을 함께 봐야 이 제도가 보이다.

법원이 약관의 문장을 다시 읽은 자리가 넷이다

약관이 정한 것을 법원이 다시 본 자리가 넷이다. 첫째, 보증인이 공사를 이어받아 입주가 늦어진 사건에서 법원은 보증인에게 입주 지연에 대한 지체상금을 물렸다.⁸ 둘째, 판결에 인용된 약관은 보증채무의 이행 방법을 보증기관이 정한다고 적었다.⁹

셋째, 약관은 보증사고의 시점을 보증회사가 인정해 납부 중지를 알린 때로 적었다. 법원은 이를 사업자가 계약을 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 때로 봤다.¹⁰ 그 뒤에 계약을 해제한 사람도 보증 대상에 넣었다. 넷째, 보증에서 빼는 채무의 범위를 정한 조항과 보증사고의 유형을 정한 조항이 각각 다툼의 대상이 됐다. 앞의 조항은 대물변제나 이중계약처럼 정상적인 계약자가 아닌 사람의 채무를 뺀다.¹¹¹²

네 자리가 가리키는 곳은 같다. 계약자에게 실제로 얼마가 언제 돌아오는지는 법률이 아니라 약관의 문장에서 갈린다. 그리고 그 문장을 계약자는 협상하지 않았다.

환급을 받으려면 입주자 3분의 2가 함께 원해야 한다

환급이행을 고르면 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려준다. 분양이행을 고르면 다른 시공자가 공사를 이어받아 집을 짓다. 두 길은 계약자에게 전혀 다른 결과를 남긴다. 집이 필요한 사람에게는 분양이행이 낫고, 돈을 빼야 하는 사람에게는 환급이행이 낫다.

판결에 인용된 약관은 이 선택을 보증기관이 한다고 적었다.⁹ 지금 시행령은 환급 쪽에 실행공정률과 입주자 동의라는 두 조건을 건다.³ 계약자 한 사람의 뜻만으로는 환급이 되지 않고, 공정이 기준을 넘긴 뒤에는 환급이라는 길이 닫힌다. 한 사업장의 계약자들이 서로 다른 것을 원해도 결정은 하나로 난다.

같은 '분양 계약자'라도 사업이 멈췄을 때 놓이는 자리가 다르다. 갈래를 세 개로 나눴다. 분양보증을 받은 아파트의 계약자, 연대보증만으로 분양한 주택의 계약자, 그리고 오피스텔·상가 등의 계약자이다. 나누는 기준은 사업주체가 무엇을 세우고 분양을 시작했는가이다.

세 갈래는 걸린 금액의 크기보다 회수의 경로에서 갈린다. 첫째 갈래는 보증회사를 상대로 하고, 둘째 갈래는 연대보증인을 직접 상대한다. 셋째 갈래는 신탁 재산의 정산 결과에 달린다.

세 갈래 가운데 계약자가 가장 이른 시점에 돈을 걸게 되는 쪽은 첫째 갈래이다. 분양보증이 있으니 착공과 동시에 계약금을 받을 수 있기 때문이다. 보호가 두터운 갈래가 노출도 가장 이르다는 것이 이 제도의 모양이다. 둘째 갈래는 노출이 늦게 시작하지만 사고가 나면 계약자가 직접 연대보증인을 찾아가야 한다.

이 보고서가 답하지 못한 자리가 남아 있다. 그 자리를 채우는 자료가 어디에 있고 왜 닫혀 있는지를 밝혀 둔다.

현행 보증이행 안내에서 지급기한과 절차를 확인했다

과거 판결에 인용된 약관과 함께 HUG가 2026년 9월 11일 공개한 보증이행 안내를 대조했다. 환급이행 방법이 정해진 뒤 계약자가 서류 제출 등 이행에 협조하면 최종 이행방법 통지일부터 3개월 안에 처리하고, 보증금은 심사 완료 뒤 1개월 안에 지급한다고 안내한다. 다만 사고 사업장별 선택 과정과 실제 소요기간을 한 화면에서 연결한 통계는 확인되지 않았다.

HUG 누리집은 보증사고 기준, 이행 방법의 선택 절차와 제출 서류를 공개한다. 계약자는 자신의 보증서와 최신 안내를 함께 확인해야 한다.

사고가 몇 건이고 그때 무엇을 골랐는지가 값으로 공개되지 않는다

분양보증의 이행 현황은 공공데이터포털에 자료로 등록돼 있다. 2014년부터 2024년까지 열한 개 연도를 다룬다. 항목은 사고 사업장 수와 세대 수, 그리고 분양이행·환급이행·정상해지·처리중의 사업장 수와 세대 수로 짜여 있다. 값은 붙임 파일에만 있어 이 보고서에 싣지 않았다.¹⁸

그래서 세 가지를 말할 수 없다. 해마다 사고가 난 사업장이 몇 개인지, 그 사업장의 세대 수가 얼마인지이다. 환급이행과 분양이행이 각각 몇 건인지도 알 수 없다. 셋 가운데 마지막 값이 특히 중요하다. 보증회사가 어느 쪽을 얼마나 골랐는지를 알아야 이행 방법의 결정 구조를 밖에서 검증할 수 있다.

주택가격 밖에서 낸 돈이 어떻게 되는지가 규범에 적혀 있지 않는다

시행령은 환급의 대상을 '납부한 계약금 및 중도금'으로 적는다. 그 계약금과 중도금은 주택가격을 기준으로 정한다. 발코니 확장 같은 유상옵션 대금과 중도금 대출 이자는 주택가격 밖에 있다. 이 돈을 약관이 어떻게 다루는지는 확인하지 못했다.

계약자에게 이 차이는 작지 않는다. 유상옵션 대금은 계약자가 따로 낸 돈이고, 중도금 대출 이자는 사업이 멈춘 뒤에도 계속 나갈 수 있는 돈이다. 환급 대상에 드는지 아닌지가 규범에 적혀 있지 않으면 계약 시점에는 알 수 없다.

결정한 뒤 언제 돈이 나오는지를 정한 규범을 찾지 못했다

HUG의 현행 안내는 최종 이행방법 통지일부터 3개월 안에 이행을 완료하고, 보증금은 심사 완료 뒤 1개월 안에 지급한다고 적는다. 실제 기간은 계약자의 서류 제출과 권리 정리 등 협조 여부에 따라 달라질 수 있다.

이 보고서가 본 네 층 가운데 계약자에게 실제로 닿는 것은 아래 두 층이다. 그래서 고칠 자리를 고를 때도 층위를 함께 봐야 한다. 층위가 낮으면 빨리 바뀌고 그만큼 쉽게 되돌아간다. 층위가 높으면 오래 걸리는 대신 잘 되돌아가지 않는다. 네 갈래로 나눠 적었다.

표의 첫 두 줄이 이 보고서의 결론이다. 계약자가 실제로 얼마를 언제 돌려받는지를 바꾸는 대안은 법률도 시행령도 아닌 약관 층위에 있다. 법을 고치지 않아도 바꿀 수 있고, 법을 고쳐도 약관이 그대로면 바뀌지 않는다.

읽는 사람이 할 일

계약 전에 확인할 것이 셋이다. 보증기관의 이름, 계약금 비율과 중도금 회차, 그리고 유상옵션 계약이 주택공급계약과 별도인지이다. 셋 다 계약서와 입주자모집공고문에서 확인할 수 있고, 사고가 난 뒤에는 바꿀 수 없는 것들이다.

보증회사가 할 일

이행 방법을 정한 근거와 시점을 계약자에게 알리는 절차를 약관에 넣는 것이 먼저이다. 무엇을 골랐는지, 왜 그렇게 골랐는지, 환급이라면 언제 지급하는지를 함께 알려야 한다. 그래야 계약자가 다음 계획을 세울 수 있다. 환급금에 이자를 붙이는 것도 약관 층위이다. 두 가지 모두 법령을 고치지 않고 할 수 있다.

국토교통부가 할 일

약관을 승인하는 단계에서 두 조항을 따로 봐야 한다. 이행 방법의 결정 조항과 환급금의 지급 시기 조항이다. 이 두 조항이 계약자에게 닿는 결과를 정하는데도 계약자는 협상에 참여하지 않았기 때문이다. 승인한 약관의 전문을 계약자가 계약 전에 읽을 수 있게 하는 것도 같은 층위에서 할 수 있다. 유상옵션 대금과 중도금 대출 이자를 환급 대상에 넣는 문제는 시행령 층위이므로 시간이 더 걸린다.

국회가 할 일

주택은 대통령령이 환급 대상을 정하고, 오피스텔과 상가는 법률이 정한다. 같은 성격의 위험을 두 층위가 나눠 맡고 있다. 보증 대상 밖에 있는 건축물의 분양대금을 어떻게 관리하고 어떻게 돌려주는지를 법률에 정리하는 일이 남아 있다. 이 갈래는 가장 오래 걸리는 대신 한 번 정하면 잘 되돌아가지 않는다.

아직 정해지지 않은 것

현행 보증이행 안내에서 지급기한과 절차를 확인했다. 위 네 갈래 가운데 이미 반영된 것이 있는지는 이 보고서가 말할 수 없다. 약관이 국토교통부의 승인을 받아 바뀌면 이행 방법의 결정 조항과 환급 시기 조항이 함께 바뀌었는지를 보면 된다. 분양보증 이행 현황 자료에 환급이행과 분양이행의 건수가 값으로 공개되는지도 함께 볼 자리이다.