회사 명의로 빌린 집이 팔리면 옛 집주인은 보증금 책임을 벗어나나요?

먼저 알아둘 결론

법인이 임차한 주택에서는 집이 팔렸다는 사실만으로 옛 임대인의 보증금 반환책임이 항상 사라지는 것은 아닙니다. 법인의 주택임대차보호법 적용 여부와, 옛 임대인을 책임에서 벗어나게 하는 채무인수에 동의했는지를 확인해야 합니다.[1]

이는 대항력을 갖춘 일반 개인 임차인의 경우와 구분해야 하는 판결입니다. 회사가 계약서상 임차인인 사택 등을 마련할 때 계약 명의와 보호 요건을 확인할 필요가 있습니다.

한 법인이 주택 두 곳을 각각 보증금 8,600만 원에 빌렸고 주택도시보증공사의 반환보증을 받았습니다. 임대인은 집을 팔면서 매수인이 보증금을 승계한다는 특약을 넣었습니다.[1]

새 소유자가 보증금을 돌려주지 않자 보증공사가 합계 1억 7,200만 원을 지급하고 종전 임대인 등에게 청구했습니다. 원심은 임차인이 새 소유자에게 반환을 요구한 사정 등을 들어 종전 임대인이 면책됐다고 보았습니다.

그렇지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조에는 일정한 전세임대 지원 법인과 중소기업인 법인이 직원 주거용으로 임차하는 경우 등에 관한 예외가 있습니다. 입주자나 직원의 인도·주민등록 등 정해진 조건을 확인해야 합니다.[2]

대법원은 그런 예외에 해당하지 않는 법인에는 임대인 지위의 당연 승계 규정이 원칙적으로 적용되지 않는다고 설명했습니다.[1] 회사 명의라는 이유만으로 항상 보호되거나 항상 보호되지 않는다고 단정하면 안 됩니다.

옛 임대인의 채무까지 없애는 면책적 채무인수는 엄격히 판단해야 합니다. 매수인이 보증금을 인수하고 매매대금에서 공제했다는 약정만으로 임차인에 대한 종전 임대인의 책임이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.[1][3]

종전 임대인을 면책시키는 약정이 있더라도 채권자인 임차인의 승낙이 필요합니다. 승낙은 말이나 서면뿐 아니라 행동으로도 인정될 수 있지만, 보증금 회수가 불안한 상황에서 쉽게 추정해서는 안 됩니다.

대법원은 이 사건에서 새 소유자에게 해지·이사·반환 관련 통지를 한 것을 종전 임대인의 면책에 대한 승낙으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 보증금을 회수하기 위해 통상 취할 수 있는 조치일 수 있기 때문입니다.[1]

관련 판결에서도 새 소유자에게 임대료를 냈거나 보증금 반환을 요구했다는 이유만으로 종전 임대인의 책임을 없애는 데 동의했다고 단정하지 않았습니다.[4] 회수 노력과 기존 채무자에 대한 권리 포기는 다릅니다.

계약서상 임차인이 누구인지, 법인에 적용되는 보호 요건을 갖췄는지, 매각 후 보증금 반환책임이 누구에게 남는지를 문서로 확인하세요. 보증금 승계라는 표현만 보고 기존 담보나 반환책임을 포기하는 서류인지 놓치지 않아야 합니다.

새 소유자의 자력과 근저당권 설정, 반환보증의 변경 절차도 함께 확인할 수 있습니다. 이 원고는 모든 매각에서 종전·신규 임대인 모두에게 같은 청구권이 생긴다는 설명은 아닙니다.

대법원은 임차인의 묵시적 승낙을 인정한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 이 판결 자체가 최종 지급액을 확정한 것은 아닙니다.[1]

공식 전문과 관련 판결, 현행 주택임대차보호법 및 민법을 대조했습니다. 개인 임차인의 법정 승계 문제와 법인 임차인의 예외, 계약에 의한 면책적 인수를 구별했습니다.[2]–[4]