집주인이 파산 면책을 받으면 확정일자 있는 보증금은 어떻게 되나요?

먼저 알아둘 결론

집주인의 개인파산에서 면책결정이 확정되면, 우선변제권이 있는 보증금 반환채권도 면책 효력의 대상이 된다는 판결입니다. 우선변제권이 있다는 이유만으로 그 부분이 자동으로 비면책채권이 되지는 않습니다.[1][2]

다만 이후 집이 매각되면 그 대금에서 우선변제권을 주장하는 것은 별개입니다. 임차인이 집주인 개인에게 보증금 지급을 소송으로 강제하는 것과 해당 주택의 환가대금에서 배당받는 것을 구별해야 합니다.

임차인은 2억 원의 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 전세보증금 반환보증에도 가입했고 보증금 반환채권을 보증기관에 양도했습니다. 이후 임대인은 파산·면책을 신청하면서 임차인에 대한 보증금 반환채무를 채권자목록에 적었습니다.[1]

면책결정이 확정된 뒤 보증기관은 임차인에게 2억 원을 지급하고 임대인에게 소송을 냈습니다. 보증기관이 넘겨받은 보증금채권 중 우선변제권이 있는 부분에도 면책 효력이 미치는지가 쟁점이 됐습니다.

파산 면책은 법에서 정한 예외를 제외한 파산채무의 책임을 면제합니다. 대법원은 주택임차인의 보증금 반환채권이나 그중 우선변제권이 인정되는 부분을 면책에서 제외한다는 규정이 없다고 보았습니다.[1][2]

이 사건에서는 보증금 반환채무가 목록에 기재돼 있었습니다. 따라서 우선변제 부분만 따로 떼어 악의로 목록에서 누락한 채권이라고 볼 수도 없다고 판단했습니다. 목록에 적힌 내용을 법적으로 다르게 나누는 것만으로 비면책채권이 되는 것은 아닙니다.

대법원은 파산절차가 폐지되고 면책이 확정됐더라도 이후 주택이 환가되면 임차인이 그 대금에 우선변제권을 주장할 수 있다고 설명했습니다. 다만 면책된 보증금채권으로 채무자 개인에게 지급을 요구하는 소송을 낼 수 없다는 것입니다.[1]

실제 배당 여부와 금액은 권리의 요건과 순위, 주택의 처분 가격 등을 따로 살펴야 합니다.[2][3] 확정일자가 있으니 전액을 반드시 돌려받는다고 이해해서는 안 됩니다.

다릅니다. 2017년 대법원은 개인회생에서 주택임차인의 우선변제 범위에 면책 효력이 미치지 않는 경우를 인정했습니다.[4] 하지만 이 판결은 그 사건이 개인회생에 관한 것이므로 개인파산에 그대로 원용할 수 없다고 분명히 밝혔습니다.[1]

집주인이 회생 중이라는 일상적인 표현만 듣지 말고 법원 서류에서 개인회생인지 파산·면책인지 확인해야 합니다. 적용 조문과 면책 예외가 달라질 수 있습니다.

임대차계약서, 전입과 확정일자 자료, 등기사항증명서, 채권자목록, 면책결정과 확정일, 보증서 및 보증금 지급·채권양도 내역을 모으세요. 보증기관이 이미 지급했다면 현재 어떤 권리를 누가 행사하는지도 확인해야 합니다.

이 사건은 임차인이 보증기관에서 돈을 받은 뒤 보증기관과 임대인 사이에서 벌어진 소송입니다. 판결만으로 모든 전세보증의 지급 요건이 충족되거나 보증이 없어도 같은 금액을 지급받는 것은 아닙니다.

대법원은 임대인이 진 부분과 이에 대응하는 구상금청구 부분을 함께 파기환송했습니다. 양수금청구와 구상금청구가 선택적으로 함께 제기돼 있었기 때문입니다. 별도 구상금청구의 최종 결과까지 모두 확정했다고 설명할 수는 없습니다.[1]

다른 비면책 사유가 있는지는 따로 살펴야 합니다.[2] 이 글은 우선변제권만으로 파산 면책을 피할 수 있는지에 관한 법리를 설명하며, 환송심 최종 결과는 확인하지 않았습니다.