01

먼저 알아둘 결론

생활안정자금 목적의 주택담보대출에서 추가 주택 구입을 제한하는 약정을 했다면, 증여받거나 새로 지어 보유 주택 수가 늘어나는 경우도 약정 위반으로 볼 수 있다는 해석입니다. 금융위원회는 2020년 약정서 양식이 바뀌기 전의 구양식을 사용한 경우에도 이런 취지로 답했습니다.[1] 돈을 주고 매매한 것이 아니라는 이유만으로 제한과 무관하다고 생각해서는 안 됩니다.

02

어떤 약정이 문제 됐나요?

질의자는 생활안정자금 대출을 취급하면서 주택 추가 매수를 금지하는 추가약정서를 받았는데, 2020년 9월 30일 개정 전 양식을 사용했다고 설명했습니다. 이후 주택 수가 증여나 신축 때문에 늘었다면 은행업감독규정상 약정 위반인지 물었습니다.[1] 서식의 표현과 주택 구입 제한의 실질적인 취지를 어떻게 읽을지가 쟁점이었습니다.

03

회신은 구입의 의미를 어떻게 보았나요?

금융위원회는 규정 취지상 상속 등 불가피하게 대출채무를 인수하는 경우를 제외하고는 주택 구입으로 보며, 증여나 신축으로 주택 보유 수가 늘어나는 경우도 약정 위반이라고 설명했습니다.[1] 여기서 언급한 예외를 모든 상속이나 모든 가족 간 이전에 자동 적용하면 안 됩니다. 취득 경위와 대출채무 인수 등 구체적인 사실을 함께 확인해야 합니다.

04

누구의 주택 증가를 확인하나요?

회신이 인용한 약정은 차주 개인만이 아니라 차주가 속한 세대구성원의 추가 주택 구입을 대상으로 합니다.[1] 현행 은행업감독규정에 연결된 별표6의 해당 항목도 차주의 세대를 기준으로 대출기간 동안 신규 주택을 추가 구입하지 않는 조건을 두고 있습니다.[2] 따라서 본인 명의 변화만 확인해서는 부족할 수 있으며 적용되는 세대 범위와 실제 계약을 함께 살펴야 합니다.

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위반하면 어떤 문제가 생길 수 있나요?

회신과 관련 별표는 약정 위반 시 대출의 기한의 이익을 잃고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용을 약정하도록 설명합니다.[1][2] 기한의 이익 상실은 원래 정한 만기까지 기다려 달라고 할 수 있는 지위를 잃는 문제입니다. 다만 개별 사안의 절차와 효력까지 이 회신만으로 확정할 수 없으므로 은행의 통지와 계약 내용을 확인해야 합니다.

06

집을 증여받거나 새로 짓기 전에

기존 대출이 생활안정자금 목적 대출인지, 추가약정의 작성일과 문구, 현재 잔액과 대출기간을 확인하세요. 증여나 신축 계획이 있다면 실행 전에 은행의 공식 창구에 취득 경위와 세대 변화를 설명하고 약정 적용 여부를 문의하는 것이 좋습니다. 단순히 매매가 아니라는 설명이나 옛 양식이라는 이유만 믿고 진행하지 마세요. 답변과 관련 자료를 보관하면 나중에 사실관계를 정리하는 데 도움이 됩니다.

07

2022년 해석을 현재에 적용할 때

이 회신은 구양식 추가약정과 증여·신축이라는 구체적인 상황을 설명한 것입니다.[1] 현재의 모든 주택담보대출 한도나 주택 수 계산, 정책 예외를 한꺼번에 정한 자료는 아닙니다. 현행 별표에도 관련 약정 구조가 있지만 실제 대출의 실행 시점과 적용 규정, 개별 약정은 따로 확인해야 합니다.[2] 국민에게 중요한 점은 취득의 이름보다 기존 대출에서 어떤 약속을 했는지 먼저 확인하는 것입니다.

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