은행이 파는 금리 유형은 넷이다

순수 고정은 실행일에 정한 금리를 만기까지 그대로 쓴다. 변동은 3·6·12개월 등 정해진 주기마다 다시 정한다.¹

혼합형은 일정 기간 고정금리를 쓰고 그 뒤에 변동금리로 바꾼다.²

주기형은 정해진 주기마다 금리를 바꾸고 그 사이에는 고정금리를 쓴다.²

혼합형과 주기형은 둘 다 처음 5년을 고정으로 쓰는 상품이 많다. 갈리는 곳은 5년이 지난 다음이다. 혼합형은 변동금리로 넘어가고, 주기형은 다음 5년을 다시 고정으로 쓴다.²

51.8%를 넷으로 갈라 보면

금융감독원은 2024년 4월 3일 주택담보대출 구조 개선 행정지도 자료를 냈다.³

그 자료에 2023년말 비중이 나온다. 순수고정 22.9%, 혼합형 18.8%, 주기형 등 10.1%, 변동형 48.2%다.³

앞의 셋을 더하면 51.8%다. 그동안 고정금리 비중으로 발표된 값이 이것이다. 2014년에는 23.6%였다.^3,4

같은 자료는 은행 자체 고정금리 상품 가운데 혼합형이 대부분이라고 적었다.³

고정금리 비중이 아홉 해 사이에 두 배 넘게 늘었다는 발표는 맞다. 다만 늘어난 몫의 상당수가 5년 뒤 변동금리가 되는 상품이었다.⁴

다른 나라와 견주면

금융위원회는 2023년 5월 25일 고정금리 확대방안 논의 자료를 냈다.⁵

2021년 고정금리 대출비중은 한국 23.2%, 미국 96.3%, 프랑스 97.4%, 독일 90.3%다.⁵

미국 값은 한국의 네 배가 넘는다.⁴

같은 자료의 은행권 추정치는 순수고정 2.5%, 혼합형 22.0%, 변동형 52.4%다. 정책모기지를 뺀 값이다.⁵

순수 고정 2.5%는 마흔 명 가운데 한 명꼴이다.⁴

이 보고서가 묻는 것

고정금리를 더 고르게 됐다는 발표가 열 해 넘게 이어졌다. 그런데 그 값을 갈라 보면 순수 고정은 거의 늘지 않았다.

무엇이 이 결과를 만들었는가.

잔액으로 보면 넷이 고르게 나뉜다

2023년말 잔액에서는 변동형이 48.2%로 가장 많다.³

순수고정 22.9%는 정책모기지를 포함한 값이다.³

금융위원회가 2023년 5월에 낸 추정치에서는 정책모기지를 뺀 은행 자체 순수고정이 2.5%다.⁵

두 값은 발표 기관과 기준 시점이 달라 빼고 더할 수 없다. 은행이 스스로 만든 장기 고정금리 상품이 적었다는 방향만 함께 보여 준다.⁴

새로 빌린 돈에서는 변동이 다시 늘었다

한국은행은 달마다 금융기관 가중평균금리를 낸다.

2026년 7월 새로 취급한 주택담보대출에서 고정금리 비중은 31.9%다. 열 명 가운데 셋꼴이고 2014년 2월 이후 가장 낮다.⁶

2025년 11월에는 같은 비중이 90.2%였다. 여덟 달 사이에 열 명 가운데 아홉 명에서 셋으로 줄었다.⁷

잔액으로 보면 고정금리 62.4%, 변동금리 37.6%다.⁶

잔액은 여러 해에 걸쳐 쌓인 값이라 천천히 움직인다. 새로 빌린 돈이 지금의 선택을 보여 준다.

금리 차이가 선택을 갈랐다

2026년 7월 은행 주택담보대출 평균 금리는 연 4.48%다.⁸

고정형은 연 4.76%, 변동형은 연 4.35%다. 차이는 0.41%p다.⁸

변동금리 대출의 기준으로 많이 쓰는 코픽스도 오르고 있다. 2026년 7월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 한 달 사이 0.13%p 올랐다.⁹

2019년 7월에는 신 잔액기준 코픽스가 들어왔다. 실제 대출 재원으로 쓰는 요구불예금까지 넣어 조달비용을 넓게 잡은 값이다.¹⁰

'고정금리'가 가리키는 것이 자료마다 다르다

행정지도가 2023년까지 쓰던 고정금리에는 혼합형과 주기형과 정책모기지가 모두 들어갔다.³

2024년 4월 4일부터 쓰는 은행 자체 목표에서는 혼합형이 빠졌다.¹¹

언론 보도에 따르면 한국은행 가중평균금리의 고정금리에는 정책모기지와 혼합형이 함께 들어간다.¹²

주기형이 이 통계에서 어디로 들어가는지는 확인하지 못했다.¹²

금융감독원 금융상품한눈에에서는 혼합형과 주기형을 따로 골라 견줄 수 없다.¹³

지금 어떤 규칙이 적용되나

정부는 2011년 이후 은행권 주택담보대출의 고정금리와 분할상환 비중을 늘리도록 이끌어 왔다.¹⁴

금융감독원은 2014년부터 행정지도로 목표비율을 정해 왔다.³

2015년 1월 26일 발표에서 목표는 2015년말 25%, 2016년말 30%, 2017년말 40%였다. 고정금리와 분할상환에 같은 값을 매겼다.¹⁴

그 뒤 목표는 이어졌고 2023년말 실적이 51.8%로 발표됐다. 2024년 4월 4일 시행된 행정지도가 셈법을 바꿨다.^3,11

은행 자체 고정금리 목표를 30%로 새로 뒀다. 정책모기지는 빼고 센다.¹¹

고정금리로 인정하는 범위는 약정만기 5년 이상의 순수고정과 주기형이다.¹¹

혼합형은 이 범위에서 빠졌다.¹¹

같은 자료는 분할상환 목표도 올렸다. 은행 일반 주택담보대출은 60.0%에서 62.5%로 2.5%p 올렸다.¹¹

규칙이 이 행동을 막았는가, 만들었는가

혼합형을 팔지 말라는 규정은 없다. 다만 두 규칙이 같은 결과를 만들었다.

하나는 앞에 적은 목표 집계다. 혼합형을 아무리 많이 팔아도 목표 달성에 보태지지 않는다.¹¹

다른 하나는 스트레스 DSR이다. 금융위원회는 2023년 12월 27일 이 제도를 발표했다.²

금리가 오를 위험을 미리 얹어 빌릴 수 있는 금액을 정하는 방식이다.²

얹는 정도가 유형마다 다르다. 만기 30년 기준으로 변동금리는 100%를 얹는다.²

혼합형은 고정 기간이 길수록 적게 얹고, 주기형은 그보다 더 적게 얹는다.²

2025년 7월 1일 3단계에서 혼합형과 주기형의 적용비율을 함께 올렸다.¹⁵

발표 자료는 순수 고정금리 대출의 취급을 늘리도록 이끌기 위한 조정이라고 적었다.¹⁵

같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈이 달라졌다

금융위원회는 2024년 2월 26일 시행 자료에 한도 예시를 실었다.¹⁶

연소득 5천만원, 만기 30년, 원리금분할상환 기준이다. 기존 한도는 3.3억원이다.¹⁶

변동금리는 3.15억원으로 1,500만원 줄었다.¹⁶

혼합형은 3.2억원으로 1,000만원 줄었다.¹⁶

주기형은 3.25억원으로 500만원 줄었다.¹⁶

발표 자료는 이 예시를 참고용이라고 적었다. 개별 차주의 사정에 따라 달라진다.¹⁶

그래도 방향은 뚜렷하다. 같은 소득이라도 주기형으로 빌리면 변동금리보다 1,000만원을 더 빌린다. 한도를 우선으로 두면 유형은 저절로 정해진다.

은행이 실제로 한 일

언론 보도에 따르면 한 시중은행은 2025년 2월부터 혼합형을 취급하지 않기로 했다.¹⁷

인터넷전문은행 두 곳과 다른 시중은행 한 곳은 2024년에 먼저 멈췄다.¹⁷

목표에 보태지지 않고 한도도 덜 나오는 상품을 굳이 팔 이유가 없다.

이 결과를 만든 이해관계

은행이 순수 고정을 꺼리는 이유는 돈을 모으는 방식에 있다.

한국주택금융공사 연구자료는 지금의 조달 구조를 단기 수신성 중심이라고 적었다.¹⁸

같은 자료는 이 구조에서 주택자금시장을 안정시키는 데 한계와 위험요인이 있다고 봤다.¹⁸

짧게 받은 돈으로 30년을 빌려주면 그 사이 금리가 오를 때 손실은 은행이 진다. 변동금리로 빌려주면 그 위험은 빌린 사람에게 넘어간다.

혼합형은 5년치만 지고 그 뒤에는 넘긴다.

정부도 이 구조를 알고 유인을 붙였다.

2024년 5월 27일 한국주택금융공사와 5대 시중은행이 커버드본드 지급보증 업무협약을 맺었다.¹⁹

은행이 장기 자금을 조달하도록 돕는 방식이다.¹⁹

지급보증을 받으면 발행금리가 같은 만기 은행채보다 5~21bp 낮아질 수 있다고 봤다.¹⁹

만기 10년 이상으로 발행하면 그 돈을 대출에 쓸 수 있는 한도를 더 준다.¹⁹

지급보증을 받은 커버드본드에는 자본규제상 위험가중치를 매기지 않는다.¹⁹

유인은 조달 쪽에 붙였고, 목표는 잔액 비중으로 매겼다.

은행이 목표를 맞추려면 파는 상품을 바꾸는 편이 빨랐다.

같은 구조에서 지난 열두 해

2014년에 목표비율이 들어왔고 2019년 7월에 신 잔액기준 코픽스가 들어왔다.^14,10

2023년 12월에 스트레스 DSR이 발표됐고 2024년 2월 26일 시행됐다.^2,16

2024년 4월 4일에 혼합형이 목표 집계에서 빠졌다.¹¹

2025년 7월 1일에 혼합형과 주기형의 적용비율이 올랐다.¹⁵

2026년 1월 1일에는 주택담보대출 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 올랐다.²⁰

열두 해 동안 규칙은 여섯 번 바뀌었다. 그때마다 은행이 파는 상품이 따라 바뀌었다.

얼마나 큰 돈이 걸려 있나

2026년 2분기말 가계신용 잔액은 2,019.8조원이다. 그 가운데 가계대출이 1,891.3조원이다.²¹

석 달 사이에 가계신용은 25.9조원, 가계대출은 24.9조원 늘었다.²¹

2026년 7월 한 달 동안 전 금융권 가계대출은 6.2조원 늘었고 주택담보대출이 3.5조원이다.²²

은행권 주택담보대출 3.4조원 가운데 은행 자체가 2.5조원, 정책성 대출이 0.9조원이다.²²

예금은행 주택담보대출 잔액은 2026년 7월말 948조 4,000억원이다.²³

금리가 1%p 달라지면 이 잔액 전체로는 해마다 9조 5,000억원가량이 오간다.²⁴

같은 3억원을 서로 다르게 갚는다

원금 3억원을 30년 동안 원리금균등으로 갚는 경우를 계산했다.²⁵

출발 금리는 2026년 7월 평균이다. 고정형 연 4.76%, 변동형 연 4.35%다.⁸

변동금리 기준이 5년마다 0.5%p씩 오르는 경우와 내리는 경우로 나눠 봤다.²⁵

차이는 얼마나 되나

5년마다 0.5%p씩 오르면 순수 고정이 변동보다 총이자를 2,860만원 덜 낸다.²⁶

1.0%p씩 오르면 그 차이가 8,818만원으로 벌어진다.²⁶

거꾸로 5년마다 0.5%p씩 내리면 순수 고정이 변동보다 7,683만원을 더 낸다.²⁶

이자로만 1억 8,720만원에서 3억 8,205만원을 낸다. 원금의 0.6배에서 1.3배다.²⁵

처음 5년만 보면

고정 4.76%로 빌리면 달마다 156만 6,751원을 낸다.²⁵

변동 4.35%로 빌리면 149만 3,435원이다.²⁵

달마다 7만 3,315원 차이다. 5년을 모으면 439만원이다.²⁶

변동금리를 고르는 사람이 보는 것이 이 439만원이다. 고정금리를 고르는 사람은 그 뒤 25년 동안 금리가 그대로인 쪽을 고른다.

혼합형과 주기형은 왜 갈리나

표를 보면 주기형의 총이자가 혼합형보다 늘 크다.

재산정 시점이 달라서 생긴 차이가 아니다.

이 계산에서 주기형은 다시 정할 때마다 변동금리 기준에 0.41%p를 얹었다.²⁵

0.41%p는 2026년 7월 고정형과 변동형의 금리 차이다.⁸

이 폭을 0으로 두면 두 유형의 총이자는 같아진다.²⁵

곧 갈리는 곳은 재산정 주기가 아니라 은행이 붙이는 금리 폭이다.

주기형이 유리한지는 그 폭이 얼마인지에 달렸다. 계약 전에 물어볼 값이 이 폭이다.

3년이 지나면 매길 수 없다

금융소비자보호법은 중도상환수수료를 매기는 행위를 원칙으로 금지한다.²⁷ 예외 셋 가운데 하나가 계약이 성립한 날부터 3년 이내에 갚는 경우다.²⁷

2025년 1월 13일부터는 대출을 내주면서 실제로 든 비용만 반영하도록 기준이 바뀌었다.²⁸ 이 기준은 그날 이후 새로 맺는 계약부터 적용된다.²⁸ 인정하는 비용은 둘이다. 하나는 자금 운용이 어긋나면서 생기는 기회비용이다. 다른 하나는 계약을 맺고 바꾸고 끝내면서 드는 행정비용과 모집비용이다.²⁹

5대 시중은행의 고정금리 주택담보대출 평균 수수료율은 1.4%에서 0.65%로 내렸다.²⁸ 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 내렸다.²⁸ 은행권 고정금리 주택담보대출로 보면 1.43%에서 0.56%로 0.87%p 내렸다.²⁸

갈아타도 3년 시계는 이어진다

감독규정은 기존 계약을 끝내고 내용이 같은 계약을 새로 맺은 경우를 따로 다룬다.³⁰ 두 계약을 유지한 기간을 합해 3년이 넘으면 수수료를 매길 수 없다.³⁰

2년을 쓰고 갈아탄 뒤 1년 반이 지나면 합쳐 3년 반이다. 그때는 수수료가 없다.³⁰ 갈아탈 때마다 3년이 새로 시작하지 않는다는 뜻이다.

갈아탈 때 유형이 바뀌는지는 안내에 없다

대출 갈아타기 서비스는 2024년 1월 9일 아파트 주택담보대출로 넓어졌다.³² 대상은 10억원 이하 아파트 주택담보대출과 보증부 전세자금대출이다.³² 2024년 6월 17일까지 이용자는 2만 6,636명, 금액은 4조 8,935억원이다.³³ 평균 금리인하폭 1.49%p, 1인당 연간 이자 절감액 273만원이다.³³

다만 이 자료에는 갈아탈 때 금리 유형이 어떻게 되는지 적혀 있지 않다.³³ 혼합형에서 변동으로 바뀌는지, 남은 고정 기간이 이어지는지 안내가 없다. 금리만 견주고 갈아탄 사람이 유형까지 바뀐 사실을 나중에 알 수 있다.

다시 정할 때 미리 알리라는 조문이 약관에 없다

은행여신거래기본약관은 이자율을 정하는 방식을 둘로 나눈다. 만기까지 바꿀 수 없는 방식과 수시로 바꿀 수 있는 방식이다.³⁴ 고정을 골랐어도 예외가 있다. 계약 당시 예상할 수 없는 큰 사정 변경이 생기면 은행이 개별 통지로 금리를 바꿀 수 있다.³⁴

다만 이 조문에는 다시 정하기 전에 미리 알리라는 내용이 없다. 다른 규정에 통지 의무가 있는지는 확인하지 못했다.³⁴ 재산정일을 챙기는 일이 빌린 사람 몫으로 남아 있다.

비교공시에 유형이 둘뿐이다

비교공시에서 고를 수 있는 금리방식은 변동금리와 고정금리 둘이다. 주기형의 총이자를 가르는 것은 재산정 때 얹는 금리 폭이다. 그 폭도 비교공시 화면에 나오지 않는다.¹³

국민이 할 일

먼저 대출 약정서와 상품설명서에서 내 대출의 금리 방식과 다음 재산정일을 확인한다. 고정 기간이 끝난 뒤 무엇으로 바뀌는지도 같은 서류에 적혀 있다. 계약한 날짜를 보고 3년이 지났는지 센다. 전에 갈아탄 적이 있으면 앞 계약 기간도 합해 센다. 유형을 견줄 때는 첫 달 상환액만 보지 말고 남은 기간의 총이자를 함께 뽑는다. 주기형을 볼 때는 재산정할 때 어떤 기준금리에 얼마를 더하는지 묻는다. 고정금리로 걸러 나온 상품이 순수 고정인지 상품설명서로 다시 본다.^13,25,27,30

금융회사가 할 일

첫째, 상품설명서에 네 유형을 이름으로 갈라 적고 고정 기간이 끝나는 날짜를 숫자로 적는다. 둘째, 주기형의 재산정 기준금리 이름과 더하는 폭을 계약 전에 문서로 내준다. 셋째, 재산정일이 오기 전에 새 금리와 바뀌는 상환액을 알린다. 약관에는 미리 알리라는 조문이 없으므로 이는 회사가 스스로 정할 몫이다. 넷째, 갈아타기를 안내할 때 금리만 견주지 말고 유형이 바뀌는지를 함께 보인다.³⁴

당국이 할 일

첫째, 고정금리 비중을 발표할 때 순수고정과 주기형과 혼합형과 정책모기지를 갈라 함께 낸다. 2023년말 값을 넷으로 갈라 낸 자료가 이미 있으므로 형식은 정해져 있다. 둘째, 비교공시의 금리방식 선택지에 혼합형과 주기형을 더하고 재산정 주기를 항목으로 보인다. 셋째, 은행 자체 고정금리 목표비율의 해마다 실적을 공개한다. 넷째, 통계마다 고정금리에 무엇을 넣었는지 표 아래에 적는다.^3,11,13

아직 정해지지 않은 것

하나는 2025년과 2026년의 고정금리 목표비율이다. 2024년 4월 4일 시행분에서 은행 자체 목표를 30%로 정한 뒤 그 값이 바뀌었는지는 확인하지 못했다. 둘은 커버드본드 발행 실적이다. 지급보증 협약 뒤 장기 조달이 얼마나 늘었는지는 확인하지 못했다. 셋은 순수 고정금리 상품의 취급이다. 목표에서 혼합형이 빠진 뒤 은행이 무엇으로 그 자리를 채웠는지는 유형을 갈라 낸 통계가 나와야 알 수 있다. 셋 모두 금융감독원의 행정지도 실적 발표와 금융위원회의 가계부채 점검 자료를 보면 된다.^11,19

연구소는 금리 유형의 비중을 움직여 온 것이 빌리는 사람의 선택이 아니라 목표의 셈법이었다고 본다.