주택연금은 2007년 7월에 나왔다. 55세 이상이고 공시가격 12억 원 이하 주택을 가진 사람이 가입한다.¹

가입자는 꾸준히 늘었다. 2018년 1월에 5만 명, 2022년 7월에 10만 명, 2025년 12월에 15만 명을 넘었다. 뒤의 5만 명이 늘어나는 데 3년 5개월이 걸렸다.

2025년 12월 기준으로 가입자 평균 연령은 72.4세다. 대상 주택가격은 평균 3억 9,600만 원이다. 매달 받는 돈은 평균 약 127만 원이다.

이 금액이 얼마나 되는지는 다른 연금과 견주면 보인다. 국민연금 노령연금 평균 수령액은 월 약 54만 원이다.² 주택연금 평균 월지급금은 그 2.4배다.

공급 규모도 적지 않다. 2023년 말까지 누적 가입자는 121,476명, 누적 보증공급액은 152조 5,138억 원이다.³ 한 해 공급은 2021년 10,805건, 2022년 14,580건, 2023년 14,885건이다.

평균값은 오르는데 개인의 금액은 오르지 않는다

세 시점의 평균값을 나란히 놓으면 이 보고서의 질문이 보인다.

표 1의 오른쪽 두 칸을 견주면 차이가 뚜렷하다. 평균 주택가격은 3년 10개월 사이 6,000만 원 올랐다. 같은 기간 평균 월지급금은 17만 원 늘었다.

그런데 이 평균은 한 사람의 금액이 오른 결과가 아니다. 새로 들어온 사람이 새 표로 계산한 금액을 받으면서 전체 평균이 올라간 것이다. 2022년에 가입한 사람의 금액은 2025년에도 그대로다.

주택을 가진 고령층 가운데 주택연금에 가입한 비율은 약 1.3%다.⁴ 100명 중 한 명이 조금 넘는다. 가입한 사람보다 가입하지 않은 사람이 훨씬 많다.

주택연금은 연금이라는 이름을 쓰지만 구조는 대출이다. 공사가 정한 정의는 이렇다. 55세 이상 고령자가 주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 노후생활자금을 종신으로 매월 받는 대출이다.⁵

매달 받는 돈은 빌린 돈이다. 여기에 이자가 붙는다. 가입자가 사망하고 배우자도 사망하면 집을 팔아 그동안 받은 돈과 이자와 보증료를 갚는다.

집을 팔아 갚고 남으면 상속인이 가져간다. 모자라면 상속인에게 더 청구하지 않는다. 이 조건 때문에 공사는 손실을 볼 수 있다.

보증료와 손실을 같게 맞추는 지점

공사가 손실을 보는 경우는 하나다. 가입자가 오래 살거나 집값이 예상보다 덜 올라서 빚이 집값을 넘어서는 경우다.

공사는 이 손실에 대비해 보증료를 받는다. 가입할 때 한 번 내는 초기보증료와 해마다 내는 연보증료가 있다.⁶

월지급금은 두 값을 같게 맞추는 지점에서 나온다. 하나는 공사가 앞으로 받을 보증료를 지금 가치로 바꾼 금액이다. 다른 하나는 앞으로 생길 손실을 지금 가치로 바꾼 금액이다.⁷

둘이 같아지면 공사의 손익이 0이 된다. 이 방식을 수지상등이라고 부른다. 보험료를 정하는 방식과 같다.

계산에 들어가는 값은 네 가지다

계산에 넣는 값은 네 가지다. 가입한 날의 주택가격, 그날의 나이, 그날의 이자율, 그때 쓰는 기대여명이다.⁸

주택가격이 높으면 나중에 팔아 갚을 돈이 많으므로 월지급금이 올라간다. 나이가 많으면 받는 기간이 짧으므로 한 달치가 올라간다.

이자율이 높으면 빚이 빨리 불어나므로 월지급금이 내려간다. 기대여명이 길어지면 받는 기간이 길어지므로 한 달치가 내려간다.

여기에 상한이 하나 더 있다. 총대출한도다. 2023년 10월 12일 신청분부터 상한을 5억 원에서 6억 원으로 올렸다.⁹ 이 조정으로 그날 이후 신규 가입자의 월지급금이 최대 20% 늘었다.

표 2의 넷째 칸이 이 보고서의 자리다. 네 값 모두 계약할 때 한 번 넣고 그대로 둔다.

이 보고서가 확인한 것은 한 문장이다. 월지급금은 가입한 날의 집값과 나이와 금리로 한 번 정한다. 그 뒤에 집값이 올라도 다시 정하지 않는다.

이 문장을 자료로 나눠 보면 세 부분이다. 하나는 계산이 가입 시점의 값을 받는다는 것이다. 둘은 공사가 표를 새로 만들어도 그 표가 앞으로 신청하는 사람에게만 간다는 것이다. 셋은 다시 계산하는 방법이 해지 하나뿐이라는 것이다.

첫째, 계산은 가입 시점의 값을 받는다

한국재무학회 『재무연구』에 실린 논문이 이 부분을 명시한다. 월지급금은 최초 가입 시점의 주택가격과 연령과 이자율로 결정한다.¹⁰

계산식이 받는 주택가격은 오늘의 집값이 아니라 가입한 날의 집값이다. 그래서 가입한 뒤에 집값이 오르면 그 상승분은 계산에 들어가지 않는다.

집값이 오른 몫이 사라지는 것은 아니다. 나중에 집을 팔아 갚고 남은 돈은 상속인에게 간다. 다만 매달 받는 금액은 바뀌지 않는다.

같은 논리는 반대쪽에도 걸린다. 가입한 뒤 집값이 떨어져도 월지급금은 줄지 않는다. 가입자는 가입한 날의 금액을 계속 받는다.

나이도 마찬가지다. 65세에 가입한 사람은 75세가 되어도 65세 기준 금액을 받는다. 같은 집으로 열 살 늦게 가입하면 금액이 크게 달라진다.

표 3의 셋째 열을 세로로 읽어 본다. 3억 원 주택으로 60세에 가입하면 월 59만 5,800원이다. 같은 집으로 70세에 가입하면 월 89만 5,780원이다.

차이는 월 29만 9,980원이다. 열 살 늦게 가입하면 한 달에 30만 원을 더 받는다. 1.5배다.

표를 가로로 읽으면 다른 규칙이 보인다. 집값이 세 배가 되면 금액도 거의 세 배가 된다. 총대출한도 상한에 걸리기 전까지는 비례한다.

둘째, 새 표는 앞으로 신청하는 사람에게만 간다

공사는 월지급금 표를 해마다 새로 만든다. 새 표를 적용하는 시점도 정해져 있다.¹¹

2026년에는 3월 1일에 표를 바꿨다. 일반주택 종신지급방식 정액형 기준으로 평균가입자의 금액이 3.13% 올랐다.¹² 평균가입자는 72세에 주택가격 4억 원인 사람이다.

공사는 이 조정을 2026년 3월 1일 신규 신청 접수분부터 적용한다고 밝혔다. 그 전에 접수한 사람은 예전 표의 금액을 그대로 받는다.

2023년에도 같은 일이 있었다. 그해 10월 12일 신규 신청자부터 가입 대상 공시가격 기준을 9억 원에서 12억 원으로 올렸다. 총대출한도 상한도 5억 원에서 6억 원으로 올렸다.

그 결과 65세이면서 시세 12억 원 주택을 가진 사람의 월지급금이 261만 원에서 295만 원이 됐다. 한 달에 34만 원 차이다. 이 금액도 그날 이후 신청한 사람에게만 적용했다.

표 4의 오른쪽 칸에 같은 답이 세 번 적혀 있다. 세 번의 변경 모두 이미 가입한 사람에게는 가지 않았다.

이것은 공사가 예외를 두지 않은 결과가 아니다. 계산식이 가입한 날의 값을 받기 때문에 나오는 결과다. 이미 정해진 금액을 다시 계산할 통로 자체가 없다.

셋째, 다시 계산하는 방법은 해지 하나뿐이다

가입한 뒤에 금액을 다시 정하려면 계약을 끝내고 새로 맺어야 한다. 그 방법이 해지다.

해지하면 그동안 받은 연금을 한꺼번에 갚는다. 여기에 이자와 초기보증료와 연보증료를 더해 갚는다.¹³

다시 가입하려면 기다려야 한다. 같은 주택으로는 3년 동안 다시 가입할 수 없다.¹⁴ 재가입할 때는 초기보증료를 다시 낸다.

전국투자자교육협의회가 든 예를 보면 금액이 뚜렷하다. 3억 원 주택으로 55세에 가입하면 월 46만 원이다. 가입 뒤 집값이 5억 원이 되어도 월 46만 원 그대로다.¹⁵

같은 주택으로 60세에 가입하면 월 62만 3천 원이다. 55세에 가입한 사람이 60세 금액을 받으려면 해지하고 3년을 기다린 뒤 재가입해야 한다.

미국 · 정하는 것은 빌릴 수 있는 한도다

미국 제도의 이름은 HECM이다. 주택도시개발부가 보증한다. 빌릴 수 있는 최대 금액은 나이와 그때의 예상이자율과 주택 가치와 고른 지급 방식으로 정한다.¹⁷

계약할 때 확정하는 것은 한도다. 그 한도 안에서 일시금으로 받을지 매달 받을지 필요할 때 꺼내 쓸지를 고른다. 고정금리를 고르면 일시금만 받을 수 있다.

보험료 구조도 공개되어 있다. 초기 보험료는 최대청구액의 2.00%다. 연 보험료는 아직 갚지 않은 잔액의 0.50%다.¹⁸

최대청구액 상한은 해마다 오른다. 2020년 $765,600에서 2026년 $1,249,125가 됐다. 6년 사이 1.6배다.

미국은 잔액이 늘어나는 과정을 해마다 공시한다. 2024회계연도 감독보고서는 잔액이 세 가지로 늘어난다고 적는다. 추가로 꺼내 쓴 돈, 이자, 보험료와 서비스 수수료다.¹⁹

같은 보고서에 규모도 나온다. 2024회계연도 신규 승인은 26,429건이다. 아직 갚지 않은 원금 잔액 합계는 648억 4,500만 달러다.

영국 · 이자가 쌓이는 표를 계약 전에 준다

영국 제도의 이름은 equity release다. 금융행위감독청 규정집이 판매 절차를 정한다.

규정은 설명서에 넣을 항목을 못 박는다. 앞으로 여러 해 동안 지급액과 이자와 수수료가 어떻게 쌓이는지 보여 주는 표를 넣어야 한다.²⁰

문장까지 정해 두었다. "이자는 [주기] 단위로 상환액에 더해진다"는 설명을 그대로 넣게 한다. 대출 기간과 상환 시점에 집값보다 빚이 커지는 경우를 어떻게 처리하는지도 적게 한다.

권유할 때 따질 항목도 규정에 있다. 상속 의향, 건강과 기대여명, 다른 자금조달 방법, 사회보장급여와 세금상 이익의 상실 여부다.²¹

시장 규모는 우리보다 작다. 2025년 신규 계약은 5,280건이다. 연간 대출액은 £2.57 billion, 신규 일시금 평균은 £123,174다.²²

일본 · 매달 이자만 내고 원금은 나중에 갚는다

일본 제도의 이름은 리버스60이다. 주택금융지원기구가 융자보험을 붙이고 민간 금융기관이 판다.

대상은 신청일 현재 만 60세 이상이다. 만 50세 이상 60세 미만도 쓸 수 있고 한도가 다르다.²³

정하는 것은 융자한도다. 담보평가액의 50% 또는 60%다. 장기우량주택이면서 만 60세 이상이면 55% 또는 65%다. 50대 신청자는 30%다.

돈의 흐름이 우리와 반대다. 가입자가 매달 이자를 낸다. 융자액 2,000만 엔에 금리 연 1.0%면 매달 내는 이자가 약 4.2만 엔이다.

원금은 사망한 뒤 담보주택을 팔아 갚는다. 팔고도 빚이 남으면 상속인이 갚지 않는 유형이 있다. 이용자의 약 99%가 그 유형을 고른다.

표 5의 넷째 칸이 갈리는 자리다. 미국과 일본은 빌릴 수 있는 한도를 정한다. 우리는 매달 받을 금액을 정한다.

다섯째 칸은 네 나라가 같다. 어느 나라도 집값이 올랐다고 조건을 다시 정하지 않는다. 이 구조에서는 계약할 때 정한 값이 끝까지 간다.

그래서 갈리는 것은 다시 정하는지가 아니다. 계약 전에 무엇을 얼마나 보여 주는지가 갈린다. 영국은 그 항목을 규정 문언에 적어 두었다.

첫째, 금액이 평생 고정된다는 사실을 계약 전에 따로 알린다. 지금 안내는 가입 요건과 예상 금액을 중심으로 되어 있다.

가입을 정할 때 필요한 정보는 하나 더 있다. 오늘 정해지는 금액이 20년 뒤에도 같은 금액이라는 사실이다.

2025년 12월 기준 가입자 평균 연령은 72.4세다. 여성 기준 기대여명이 70세에 18년이므로 20년 가까이 같은 금액을 받는 사람이 많다.

둘째, 표를 바꿀 때 누구에게 적용되지 않는지를 함께 적는다. 2026년 3월 조정 공지는 신규 신청 접수분부터 적용한다고 적었다.

이 문장은 정확하다. 다만 이미 가입한 15만 명이 이 조정을 받지 못한다는 사실은 따로 적혀 있지 않다.

기존 가입자에게 이 사실을 알리는 방법이 있다. 해마다 보내는 안내문에 한 줄을 넣으면 된다. 표가 바뀌었고 회원님의 금액은 그대로라는 문장이다.

셋째, 계약 전에 빚이 쌓이는 표를 준다. 영국 금융행위감독청 규정은 이 표를 설명서 필수 항목으로 정한다.

우리에게도 이 표가 필요한 이유는 해지 때문이다. 해지하면 그때까지 쌓인 금액을 한꺼번에 갚는다. 그 금액을 미리 알면 해지 여부를 계산으로 정할 수 있다.

넷째, 상속 의향을 상담 항목에 넣는다. 주택도시금융연구에 실린 논문은 가입자 인식을 조사했다.²⁴

가입자의 53%가 자녀에게 물려줄 재산이 없어지는 점을 단점으로 꼽았다. 열 명 중 다섯 명꼴이다. 응답자의 43.5%는 주택 자체를 상속하려 했고 27.1%는 일부만 상속하려 했다.

영국 규정은 권유할 때 상속 의향을 따지도록 정한다. 우리 상담에서는 이 항목이 필수가 아니다.

표 6은 해지가 어디에서 일어나는지를 보여 준다. 상환액 차이가 건수 차이보다 두 배 넘게 크다. 수도권 가입자가 한 건당 더 많은 금액을 갚고 해지한다는 뜻이다.

연구소는 이 숫자를 가입자를 탓하는 근거로 읽지 않는다. 1억 원이 넘는 돈을 갚으면서까지 계약을 끝내는 선택이 나온다면, 그 선택지를 만든 구조를 먼저 본다.

구조는 이렇다. 집값이 오른 몫을 매달 받는 금액에 반영할 방법이 해지 하나뿐이다. 그래서 해지가 유일한 대응이 된다.

가입을 생각한다면 순서대로 한다

먼저 요건을 본다. 55세 이상이고 공시가격 12억 원 이하 주택이라야 한다. 공시가격 12억 원은 시세로 약 17억 원이다.

다음으로 금액을 확인한다. 공사 누리집의 월지급금 예시 화면에 나이와 집값을 넣으면 금액이 나온다.

같은 화면에서 두 번 계산해 본다. 지금 나이로 한 번, 5년 뒤 나이로 한 번이다. 두 금액의 차이가 늦게 가입할 때 더 받는 금액이다.

마지막으로 우대 대상인지 본다. 시가 1억 8,000만 원 미만 주택을 가지고 있으면 우대 폭이 붙는다. 2026년 6월 1일 신청분부터 우대 폭이 20.5%다.

이미 가입했다면 두 가지를 확인한다

첫째는 지금까지 쌓인 금액이다. 받은 연금과 붙은 이자와 낸 보증료를 합한 금액을 공사에 물어 확인한다.

둘째는 실거주 예외 사유다. 입원이나 자녀 봉양이나 노인주거복지시설 입주 사유가 있으면 다르게 처리한다. 2026년 6월 1일 신청분부터 담보주택 전체를 세놓을 수 있다.

자녀가 55세를 넘겼다면 확인할 것이 하나 더 있다

2026년 6월 1일에 세대이음 주택연금이 나왔다. 55세 이상 자녀가 부모 사망 뒤 같은 주택으로 가입하는 방식이다.

이때 개별인출로 빚을 갚을 수 있다. 개별인출 한도를 50%에서 최대 90%로 올렸다.

신탁방식으로 가입한 경우에는 확인할 것이 하나 더 있다. 2025년 9월 대법원 판결로 상속인이 낸 취득세를 돌려받을 수 있게 됐다.²⁵ 공사가 환급 절차를 지원하고 있다.