전세는 남의 집에 들어가면서 목돈을 맡기는 계약이다. 매달 내는 돈이 없는 대신 처음에 큰돈이 든다. 그 큰돈을 어디서 마련하느냐가 출발점이다.

국토연구원이 2024년 12월 낸 자료에 그 흐름이 담겨 있다.¹ 전세자금대출 잔액은 2018년 12월 89.4조 원이었다. 2024년 6월에는 181.1조 원이 됐다. 5년 6개월 만에 두 배가 됐다.

이 대출을 떠받치는 것이 보증이다. 보증 잔액은 같은 기간 50.4조 원에서 86.3조 원으로 늘었다. 2024년 10월에는 84.5조 원이었다.

한 해에 새로 나가는 보증도 커졌다. 2019년 66.5조 원에서 2023년 104.9조 원이 됐다. 2023년 보증을 기관별로 보면 한국주택금융공사가 52.9조 원이다. 주택도시보증공사는 51.9조 원이다.² 두 기관이 거의 반씩 나눠 맡았다.

빌려야 하는 금액이 순자산 상위권과 겹친다

2024년 10월 기준 전세보증금 평균은 전국 2.3억 원이다. 수도권은 3.3억 원이다. 아파트만 보면 전국 2.7억 원, 수도권 3.9억 원으로 더 높다.³

같은 자료에 가구순자산 구간이 함께 있다. 5분위가 2.0억 원, 6분위가 2.8억 원, 7분위가 3.9억 원이다. 수도권 평균 3.3억 원은 6분위와 7분위 사이에 놓인다. 자기 돈만으로 수도권 전세에 들어가려면 순자산이 상위 40% 안에 들어야 한다.⁴

남의 집에 사는 사람은 적지 않다. 2024년 자가점유율은 58.4%다.⁵ 열 명 중 넷이 남의 집에 산다. 2025년 총가구가 2,325만 가구이므로 900만 가구를 넘는다.⁶ 임차가구는 월소득의 15.8%를 임대료로 낸다. 월소득 300만 원인 가구라면 가구당 47만 원꼴이다.

거래로 보면 차이가 더 크다. 2026년 6월 한 달 전월세 거래는 218,618건이었다. 같은 달 주택 매매거래는 68,819건이다.⁷ 남의 집에 들어가는 계약이 집을 사는 계약의 3.2배다.

빌린 사람 쪽에서도 규모가 잡힌다. 2026년 3월말 기준으로 돈을 빌린 사람 1인당 가계대출 잔액은 9,740만 원이다. 주택담보대출만 보면 1인당 1억 6,006만 원이다.⁸

세입자는 은행에서 대출을 신청한다. 은행은 보증기관의 상품 기준과 보증 가능 금액, 자체 신용심사, 적용되는 규제를 함께 확인해 최종 한도를 정한다.

먼저 보증기관이 보증서를 낸다. 보증서에는 얼마까지 보증하는지, 소득을 어떻게 볼지가 적혀 있다. 은행은 그 보증서를 담보로 잡고 돈을 내준다. 담보는 하나 더 있다. 세입자가 나중에 보증금을 돌려받을 권리에 은행이 권리를 걸어 둔다.⁹

한도는 세 값을 비교해 가장 작은 것으로 정해진다. 임차보증금에 정해진 비율을 곱한 값, 소득에 정해진 배수를 곱한 값, 보증기관이 정한 최고액이다. 이 셋 가운데 가장 작은 값이 통보된다.¹⁰

보증기관이 셋이고, 셋의 자가 다르다

같은 세입자가 같은 집에 들어가도 어느 보증서를 받느냐로 결과가 갈린다. 한국주택금융공사 보증은 소득의 4.5배를 본다. 주택도시보증공사 보증은 한 해에 나가는 이자가 소득의 40%를 넘는지 본다. 서울보증보험 보증은 원금과 이자를 합친 비율(DTI)을 40%로 본다.

표를 가로로 읽으면 차이가 드러난다. 최고 한도가 4억 원에서 5억 원까지 벌어진다. 부부합산 1주택자로 좁히면 2억 원에서 3억 원으로 갈린다. 소득을 재는 자도 셋이 다 다르다.

갚는 방식이 주택담보대출과 다르다

전세자금대출은 대개 만기에 원금을 한꺼번에 갚는다. 계약 기간에는 이자만 매달 낸다. 만기가 오면 집주인에게서 보증금을 돌려받아 그 돈으로 갚는다.¹³

기간도 짧다. 한국주택금융공사 보증은 기본 2년이고 1년 단위로 최장 20년까지 늘린다. 주택도시보증공사 보증은 최장 25개월이다. 대출 만기일을 전세계약 종료일보다 한 달 뒤로 잡아 둔 설계다.

같은 이름의 대출이 136가지로 갈린다

금융감독원 비교공시에 올라 있는 전세자금대출 상품은 136건이다.¹⁴ 은행 하나가 여러 상품을 올려 두었다. 보증기관이 다르면 다른 상품이 되고, 갚는 방식이 다르면 평균금리도 달라진다.

국민은행 상품은 갚는 방식만 바꿔도 전월 평균금리가 연 4.11%와 연 3.98%로 갈린다. 1억 원을 빌린 사람이면 한 해 이자가 13만 원 차이 난다. 농협은행은 보증기관과 금리 방식으로 상품이 갈린다. 전월 평균금리가 연 3.46%에서 연 5.09%까지 벌어진다.

전세대출 한도는 소득만으로 정하지 않는다. 보증기관 기준, 은행 심사, 정책 규제를 차례로 적용해 산정한다.

첫째 단계 · 보증기관 기준

표 1에서 본 그대로다. 세 기관이 각각 다른 최고액과 다른 소득 기준을 쓴다. 같은 사람이 같은 집에 들어가도 어느 보증서를 받느냐로 한도가 갈린다. 최고액만 놓고 보면 4억 원과 5억 원 사이다. 부부합산 1주택자로 좁히면 2억 원과 3억 원으로 1.5배가 벌어진다.

세입자가 보증기관을 고르는 경우는 드물다. 은행이 취급하는 상품이 정해져 있고, 보유 주택 수에 따라 갈 수 있는 곳이 좁혀진다. 세입자에게는 선택이 아니라 배정에 가깝다.

둘째 단계 · 은행의 신용심사

보증비율은 은행이 떠안는 몫을 정하는 값이다. 금융위원회는 2025년 2월 보증 3사의 전세보증비율을 90%로 맞추겠다고 발표했다.¹⁶ 그전까지 100% 전액보증을 쓰던 곳이 있었다. 전액보증일 때 은행은 떠안는 몫이 없었다.

비율은 그 뒤로 더 내려왔다. 주택도시보증공사가 수도권과 규제지역의 전세대출 보증비율을 80%로 낮췄다는 보도가 2025년 7월에 나왔다.¹⁷ 1억 원을 빌리면 은행이 떠안는 몫이 2,000만 원이 된다.

은행이 그 몫을 어떻게 심사하는지는 공개돼 있지 않다. 그래서 한도가 얼마나 줄어드는지 은행별로 확인할 자료가 없다. 우리은행 상품설명서는 한도와 기간, 금리 칸을 비워 두고 계약할 때 채우도록 만들어져 있다.¹⁸

셋째 단계 · 정책 규제

집을 사는 돈을 겨냥해 만든 규제가 남의 집에 들어가는 돈에도 얹힌다. 총량 관리가 그렇다. 금융위원회는 2026년 가계대출 증가율을 1.5%로 관리하겠다고 밝혔다.¹⁹ 경상성장률 전망치의 절반 아래다. 전세대출도 이 총량 안에 든다.

규제지역도 그렇다. 임차할 집이 서울·인천·경기에 있거나 규제지역에 있으면 임차보증금 대비 상한이 90%에서 80%로 내려간다. 3억 원짜리 전세라면 빌릴 수 있는 돈이 2억 7천만 원에서 2억 4천만 원으로 줄어든다. 3천만 원을 더 마련해야 한다.

버는 돈에서 빚 갚는 데 나가는 비율(DSR)도 얹혔다. 금융위원회는 2025년 10월 1주택자 전세대출에 이 계산을 적용하겠다고 발표했다.²⁰

같은 칸에 넣되 같은 자로 재지 않는다

여기서 어긋남이 드러난다. 주택담보대출은 원금과 이자를 다 넣어 계산한다. 전세대출은 이자만 넣는다.

금융위원회가 밝힌 이유는 이렇다. 전세대출은 만기가 대개 2년으로 짧고 그동안 원금을 갚지 않는다. 원금을 넣으면 2년으로 나누게 되어 비율이 지나치게 커진다.²¹ 그래서 이자만 넣는다.

이 설명은 대출의 성질을 정확히 짚는다. 전세대출은 집을 사려고 빌리는 돈이 아니다. 남의 집에 들어가려고 빌리는 돈이다. 만기에 보증금을 돌려받아 갚으므로 갚는 방식도 다르다.

그런데 계산 칸은 그대로 같다. 성질이 다르다는 이유로 재는 자는 바꿨다. 그러면서도 그 대출을 주택담보대출과 같은 칸에 넣는다. 총량과 규제지역도 함께 얹는다.

신청인은 최종 승인 한도를 통보받지만 보증기관 기준, 은행 심사와 정책 규제가 각각 얼마만큼 영향을 줬는지는 구분해 안내받기 어렵다.

열여덟 달 사이에 일곱 번 규칙이 붙었다. 붙은 자리는 모두 다르다. 보증비율, 총량, 규제지역, 소득 계산, 보유 주택 수가 차례로 얹혔다. 세입자가 이 표에서 자기 자리를 찾기는 어렵다. 그래서 처지와 위치로 나눠 다시 정리했다.

이 표에서 눈에 띄는 칸이 있다. 같은 무주택 세입자인데 임차할 집이 서울에 있으면 상한이 80, 지방에 있으면 90이다. 3억 원짜리 전세라면 3천만 원 차이다. 세입자가 어디에 사느냐가 아니라 어디로 들어가느냐로 갈린다.

잉글랜드의 민간 임대차는 Tenant Fees Act 2019에 따라 임차 보증금 상한을 둔다. 이 규칙은 영국 전체가 아니라 잉글랜드에 적용된다.

2019년 만든 법이 상한을 정해 두었다. 연 임대료가 £50,000 미만이면 보증금은 5주치 임대료를 넘을 수 없다. £50,000 이상이면 6주치다. 집을 잡아 두려고 미리 내는 예약금은 1주치가 상한이다.²⁷

상한을 넘겨 받으면 금지된 지급이 되고 과태료 대상이 된다. 2026년 5월 1일 갱신한 정부 지침에도 같은 값이 그대로 있다.²⁸

크기만 묶는 것이 아니라 보관도 묶는다. 2007년 4월 6일 이후 시작된 계약의 보증금은 정부가 승인한 세 곳 가운데 하나에 맡겨야 한다. 집주인이나 중개인은 받은 날부터 30일 안에 맡겨야 한다. 계약이 끝나고 돌려줄 금액에 합의하면 10일 안에 돌려줘야 한다.²⁹

금액으로 견주면 차이가 분명하다

영국 평균 민간 월세는 2026년 6월 £1,388이다. 1년 전보다 3.3% 올랐다.³⁰ 5주치면 £1,600 안팎이다.

우리나라 전세보증금 평균은 전국 2.3억 원, 수도권 3.3억 원이다. 영국 세입자는 한 달치를 조금 넘는 월세를 마련하면 된다. 우리 세입자는 수도권 기준 3억 원을 넘는 목돈을 마련해야 한다.

그래서 영국에는 세입자용 보증금 대출 제도와 그 한도를 정하는 규칙이 따로 없다. 우리는 보증금 자체에 상한을 두지 않는 대신 보증금을 빌리게 한다. 그리고 그 빌린 돈에 한도를 건다. 규제가 붙는 자리가 다르다.

이 대비가 3장의 논지를 밖에서 한 번 더 받쳐 준다. 규제를 보증금 크기에 걸면 세입자가 빌릴 일이 줄어든다. 규제를 대출에만 걸면 보증금 크기는 그대로 두고 빌릴 수 있는 돈만 줄어든다. 그 차액은 세입자가 메워야 한다.

연구소는 한도를 올리자거나 내리자고 말하려는 것이 아니다. 계산이 어떻게 되는지 세입자가 알 수 없다는 점을 짚는다. 다섯 자리가 비어 있다.

하나. 보증기관마다 자가 다른 이유가 공개돼 있지 않다

한 곳은 소득의 4.5배를 본다. 다른 곳은 한 해 이자가 소득의 40%를 넘는지 본다. 또 다른 곳은 원금과 이자를 합친 비율을 본다. 세 자는 서로 바꿔 쓸 수 없다.

연간소득이 3,000만 원인 사람이면 4.5배 기준으로 1억 3,500만 원이 나온다. 다른 두 자로 재면 얼마가 나오는지는 공개돼 있지 않다. 같은 세입자를 왜 다르게 재는지도 어느 자료에 없다.

둘. 보증으로 덮이지 않는 몫의 심사 기준이 없다

보증비율이 100%에서 90%로, 수도권은 다시 80%로 내려왔다. 은행이 떠안는 몫이 0에서 20%로 커졌다. 은행이 이 몫을 어떻게 심사하는지는 공개된 자료가 없다.

보증비율이 내려간 뒤 실제 한도가 얼마나 줄었는지도 은행별로 확인할 방법이 없다. 2026년 8월 발표한 추가 인하가 시행되면 이 몫은 더 커진다.

셋. 계산 결과를 나누어 보여 주는 절차가 없다

세입자는 숫자 하나를 통보받는다. 임차보증금 비율에 걸린 것인지, 소득에 걸린 것인지, 보증 최고액에 걸린 것인지는 물어야 알 수 있다. 물어도 답을 주는 서식이 정해져 있지 않다.

어디에 걸렸는지에 따라 할 수 있는 일이 다르다. 소득에 걸렸으면 배우자 소득을 합칠 수 있는지 본다. 보증 최고액에 걸렸으면 다른 보증서를 쓰는 상품을 본다. 걸린 자리를 모르면 아무것도 고를 수 없다.

넷. 규칙이 흩어져 있다

표 3에서 본 대로 열여덟 달 사이에 일곱 번 규칙이 붙었다. 발표문은 각각 따로 있다. 지금 내게 적용되는 값을 한자리에서 볼 수 있는 곳이 없다.

시행일도 한자리에 모여 있지 않다. 2025년 10월 15일 발표에는 이튿날 바로 시행하는 항목과 두 주 뒤에 시행하는 항목이 섞여 있다. 1주택자 전세대출 DSR은 10월 29일부터다. 계약을 언제 맺었느냐로 적용이 갈리는 규칙이라 이 차이가 작지 않다.

다섯. 보증금의 크기에는 아무 규칙도 걸려 있지 않다

4장에서 본 영국은 보증금 크기에 상한을 두었다. 우리는 그 자리를 비워 두었다. 대신 빌리는 돈에만 규칙을 건다.

연구소는 보증금에 상한을 두자고 주장하려는 것이 아니다. 전세는 영국의 담보금과 성질이 다른 계약이다. 다만 규제가 걸리는 자리는 대출 한 곳뿐이다. 대출 한도를 줄이면 보증금이 줄어드는 것이 아니라 세입자가 마련해야 할 돈이 늘어난다.

읽는 사람이 할 일

금융회사가 할 일

한도가 어느 값에 걸렸는지 알려 주면 된다. 은행은 이미 세 값을 다 계산한 뒤 가장 작은 값을 고른다. 나머지 두 값을 함께 보여 주는 것은 새 정보를 만드는 일이 아니라 가진 정보를 정리하는 일이다.

보증기관이 다른 상품을 함께 취급하는 은행이라면 두 값을 나란히 보여 줄 수 있다. 지금은 창구에서 권하는 상품 하나의 값만 나온다.

당국이 할 일

첫째, 한도 통지 서식을 정한다. 임차보증금 비율로 계산한 값, 소득으로 계산한 값, 보증 최고액을 나란히 적게 하면 된다. 어느 것이 적용됐는지도 함께 표시한다. 세 값은 이미 계산돼 있다.

둘째, 세 보증기관의 소득 기준을 같은 자로 옮겨 공개한다. 소득 구간별로 한도가 얼마가 되는지 표로 내면 세입자가 견줄 수 있다. 지금 쓰는 세 자는 서로 비교할 수 없는 값이다.

셋째, 지금 적용되는 규칙을 한자리에 모은다. 발표문 일곱 건에 흩어져 있는 값을 표 4처럼 정리한 화면 하나면 된다.

아직 정해지지 않은 것

2026년 8월 13일 발표한 조치는 아직 시행 전이다. 1주택자 보증비율을 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮춘다. 그 밖에서는 90%에서 80%로 낮춘다. 세를 준 집을 가진 1주택자의 전세대출은 2027년 1월부터 막는다. 규모를 두고 값이 갈린다. 6만 건에 9조 3,000억 원이라는 값과 6만 명에 9조 6,000억 원이라는 값이 함께 나왔다.³¹

무엇을 보면 알 수 있는가. 두 가지다. 하나는 2027년 1월 시행 때 예외로 인정하는 범위가 어디까지인지다. 다른 하나는 무주택자의 전세대출을 소득 계산에 넣을지다. 2025년 10월 발표 때 무주택자 적용 여부는 정하지 않았다.³² 뒤쪽이 정해지면 무주택 세입자의 한도도 달라질 수 있다.