2026년 7월 31일 기준 주택청약종합저축 계좌는 24,663,792좌다.¹

같은 달 전국 주민등록 세대 수는 24,487,153세대다. 계좌가 세대보다 176,639좌 많다.²

총인구 51,088,284명으로 나누면 48.3%다. 국민 두 명 가운데 한 명 가까이가 이 통장을 하나씩 들고 있다.³

계좌 가운데 1순위는 15,526,661좌다. 열 좌 중 여섯 좌가 넘는다.³

넉 해 반 동안 215만 좌가 줄었다

한국부동산원 집계를 인용한 보도에 따르면 2022년 1월 말 가입자는 26,819,264명이었다.⁴

2026년 7월 말 계좌는 24,663,792좌다. 넉 해 반 동안 2,155,472좌가 줄었다.³

2026년 1월 말 24,937,771명으로 2,500만 명 아래로 내려갔다. 2019년 6월 이후 6년 7개월 만이다.⁴

'해지가 늘었다'는 공표된 숫자가 아니다

줄어든 이유를 해지에서 찾는 서술이 흔하다. 그러나 기관이 공표하는 것은 계좌 수의 순증감뿐이다.⁶

그래서 이 보고서는 '계좌가 몇 좌 줄었다'로만 쓴다.

이 보고서가 묻는 것

질문은 하나다. 이 통장은 지금 무엇을 주는 상품인가.

이자인가, 세금 혜택인가, 청약 순위인가. 셋의 크기를 각각 재 본다.

이자율은 은행이 정하지 않는다

이 통장의 이자율은 은행이 정하지 않는다. 정부 고시로 정한다.⁷

지금 값은 1개월 이내 무이자, 1년 미만 연 2.3%, 2년 미만 연 2.8%다. 2년 이상은 연 3.1%이고 10년을 넘겨도 같다.⁷

2년을 채우지 못하고 깨도 이자 손해는 없다. 여느 적금과 달리 중도해지 이율을 따로 매기지 않는다. 깬 시점의 가입 기간에 맞는 이율을 넣은 기간 전부에 적용한다.⁸

대신 일부만 빼는 것은 안 된다. 원금과 이자는 깰 때 한꺼번에 나온다.⁸

이 통장은 예금자보호 대상이 아니다. 정부가 주택도시기금으로 따로 관리한다.⁸

2024년 9월에 올릴 때는 이 통장이 앞서 있었다. 당시 세 은행의 12개월 정기예금 기본금리가 연 2.50~2.60%였다.¹²

이자를 계산해 보면 차이가 작다

이자는 단리로 붙는다. 붙은 이자에 다시 이자가 붙지 않는다. 이자에는 이자소득세와 지방소득세를 합쳐 15.4%가 붙는다.

돌려받는 세금이 이자보다 크다

근로소득이 있고 그해 총급여가 7,000만원 이하이며 집이 없는 세대의 세대주가 대상이다. 세대주의 배우자도 대상이다.¹⁴

한 해 넣은 금액을 300만원까지 인정하고 그 40%를 근로소득금액에서 뺀다. 300만원을 다 넣으면 120만원을 뺀다.¹⁴

소득공제는 세금을 120만원 깎아 주지 않는다. 세금을 매기는 소득을 120만원 줄여 준다.

한 달 25만원씩 2년을 넣어 붙는 이자는 세금을 뗀 뒤 163,912원이다.

같은 사람이 한 해 소득공제로 돌려받는 세금은 과세표준 5,000만원 이하 구간에서 198,000원이다.

2년치 이자보다 한 해치 환급액이 크다. 이 통장의 수익은 이자가 아니라 소득공제에서 나온다.

① 이 통장에 걸린 이해관계는 무엇인가

청약통장에 넣은 돈은 은행에 쌓이지 않는다. 주택도시기금으로 들어간다.

2022년 이 기금의 조성액은 108조원이다. 그 가운데 청약저축이 18.3조원, 국민주택채권이 14.4조원이다.¹⁷

청약저축이 국민주택채권보다 크다. 융자금 회수는 11.3조원이다.¹⁷

같은 해 임대주택 건설에 19.1조원, 무주택자 대출에 8.5조원을 썼다.¹⁷

청약통장에 든 사람은 이 기금의 예금자다. 디딤돌대출과 버팀목전세자금대출을 받은 사람은 같은 기금의 대출자다.

2022년 11월 이자율을 0.3%p 올렸을 때다. 국토교통부 주택기금과장은 인상 폭을 기금의 예대차를 감안해 정했다고 밝혔다.¹⁸

같은 보도는 이유를 이렇게 적었다. 청약저축 잔액이 약 100조원이므로 이자율을 1%p 올리면 이자 부담이 1조원 늘어난다.¹⁸

그 부담을 메우려면 정책대출을 받는 사람에게서 이자를 더 받아야 한다. 기존 대출은 대부분 장기 고정금리여서 부담은 새로 빌리는 사람에게 간다.¹⁸

이 설계는 발표 방식에서도 드러난다. 국토교통부는 2023년 8월 17일 청약저축 이자율을 올리면서 같은 날 정책대출 금리도 함께 올렸다.¹⁹

연구소는 이 통장의 이자율이 시장금리를 따라가지 않는 이유를 여기에서 본다. 시장금리를 따라가도록 설계된 상품이 아니다.

② 규칙이 이 행동을 막았는가, 오히려 만들었는가

2024년 6월 13일 국토교통부는 한 달 납입인정액 상한을 10만원에서 25만원으로 올린다고 발표했다.²⁰

발표문은 이 한도가 1983년부터 유지돼 왔다고 적었다. 실제 시행은 2024년 11월 1일이다. 발표한 날과 시행한 날이 넉 달 반 떨어져 있다.²⁰

발표문은 가입자가 소득공제 300만원 한도를 최대한 누리게 하려는 것이라고 적었다.²⁰

지금 규칙은 한 달에 25만원을 넘겨 넣어도 그 달 납입금을 25만원으로 셈한다.²¹

25만원에 12개월을 곱하면 300만원이다. 소득공제 한도와 정확히 같다.

공공이 짓는 주택은 같은 순위 안에서 저축총액이 많은 순으로 뽑는다. 25만원을 넣지 않으면 같은 기간을 넣고도 뒤로 밀린다.

규칙은 통장을 깨지 못하게 막는 쪽으로 짜여 있지 않다. 더 많이 넣도록 유인을 새로 만드는 쪽으로 짜여 있다.

2021년 말 49조원이던 이 기금의 여유자금은 2024년 3월 말 13조 9,000억원이 됐다. 2년 3개월 사이 35조 1,000억원이 줄었다.²²

언론은 25만원 상향을 기금 조성액을 늘리려는 조치로 읽었다.²³

연구소는 두 사실이 같은 시기에 나타났다는 점까지만 적는다. 기금 조성액을 늘리려는 조치라고 정부가 밝힌 자료는 확인하지 못했다.

③ 같은 구조에서 과거에 무슨 일이 있었나

이 통장의 이자율은 2022년 10월까지 연 1.8%였다. 그 뒤 세 번 올라 누적 1.3%p가 됐다.⁹

2024년 9월 23일 이후로는 두 해 가까이 그대로다.

그 사이 기준금리는 2.50%에서 두 번 올라 3.00%가 됐다. 이 통장의 3.1%와 거의 같은 수준이다.¹⁰

세 번의 인상은 모두 시장금리가 오른 뒤에 뒤따랐다. 먼저 움직인 적이 없다.

④ 지금 어떤 규칙이 적용되나

2025년 10월 15일 정부는 주택시장 안정화 대책을 내놓았다. 서울의 나머지 21개 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 새로 지정했다.²⁴

규제지역이 되면 청약 규칙도 바뀐다. 1순위 요건이 올라가고 가점제를 적용하는 비율이 커진다. 당첨된 사람은 한동안 다시 당첨될 수 없다.²⁴

수도권에서 공공이 짓는 주택의 1순위 요건은 가입 1년·납입 12회다. 투기과열지구에서는 가입 2년·납입 24회에 세대주 요건이 더 붙는다.²⁵

지정 하루 전까지 1순위였던 계좌가 지정 뒤에 2순위가 된다.

실제로 순위별 계좌 수가 그 방향으로 움직였다. 2025년 한 해 전체 1순위는 589,941명 줄고 2순위는 288,825명 늘었다.²⁶

가입자 총수는 줄어드는데 2순위만 늘었다. 연구소는 이 흐름이 규제지역 지정과 같은 시기에 나타났다는 점까지만 적는다.

같은 날 같은 문서에서 방향이 갈렸다

이 통장의 소득공제는 2025년 조세특례 의무심층평가 대상이었다.²⁷

2026년 8월 3일 재정경제부가 낸 세제개편안에는 관련 항목이 둘 들어 있다.

하나는 소득공제 특례 상시화다. 기한을 없애고 계속 두겠다는 내용이다.²⁸

다른 하나는 청년주택청약저축 비과세 적용 종료다. 비과세·감면 정비 항목에 들어 있다.²⁸

무주택 근로자 전체를 향한 소득공제는 항구화하고 청년만 받던 비과세는 끝내는 방향이다. 청년 통장을 내놓아 가입을 늘린 지 2년 반 만이다.

둘 다 정부가 낸 안이다. 국회를 지나야 정해진다.²⁸

공공이 짓는 주택은 넣은 돈을 보고, 민간이 짓는 주택은 기간과 목돈을 본다.

민영주택에서 말하는 목돈이 예치기준금액이다. 입주자모집공고일 전까지 채우면 되고, 기준 지역은 분양 단지가 있는 곳이 아니라 본인이 사는 곳이다.²⁹

민영주택 가점은 84점 만점이다

민영주택 가점제는 세 가지를 더해 84점을 만점으로 한다. 무주택 기간 32점, 부양가족 수 35점, 통장 가입 기간 17점이다.³⁰

가장 큰 항목은 통장이 아니라 부양가족 수다. 통장 가입 기간 몫은 다섯 분의 하나다.³⁰

가점제를 적용하는 비율은 지역과 면적에 따라 다르다. 투기과열지구와 청약과열지역에서 60㎡ 이하는 40%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 70%다. 그 밖의 지역은 40% 이하 범위에서 시장·군수·구청장이 정한다.³⁰

경쟁률은 낮아지는데 분양가는 높다

2026년 6월 전국 1순위 평균 경쟁률은 5.90대 1이다. 한 해 전 같은 달 11.41대 1의 절반 수준이고 35개월 만에 가장 낮다.³¹

서울은 다르다. 2026년 5월 153.00대 1에서 6월 113.14대 1로 내려왔지만 여전히 100대 1을 넘는다.³¹

2026년 상반기 서울 강남권의 한 단지에서는 열두 개 주택형의 최저 당첨 가점이 69점이었다. 만점 84점의 다섯 분의 넷을 넘긴 점수다.³²

분양가는 다른 쪽으로 움직였다. 2026년 7월 말 서울 민간아파트 분양가는 3.3㎡당 6,208.6만원이다. 한 달 전보다 0.71% 올랐고, 최근 1년 분양분의 평균값이다.³³

미분양도 쌓이고 있다. 2026년 6월 말 미분양 주택은 67,464가구다. 다 지어 놓고 팔리지 않은 집이 29,786가구다.³⁴

청약이 몰리는 곳과 미분양이 쌓이는 곳이 갈려 있다.

세대원은 대상에서 빠져 있다

소득공제 대상은 무주택 세대의 세대주와 그 배우자다.¹⁴

2025년 1월 1일 납입분부터 배우자가 들어왔다. 그 전에는 세대주만 받았다.³⁵

세대주도 배우자도 아닌 세대원은 지금도 대상이 아니다. 부모와 사는 성인 자녀가 여기에 든다.

같은 통장에 같은 돈을 넣어도 누구 이름으로 들었는지에 따라 결과가 갈린다.

깰 때 잃는 것이 안내되지 않는다

첫째, 가입 기간과 납입 횟수가 사라진다. 다시 들면 처음부터 쌓는다.

둘째, 1순위 자격을 잃는다. 순위를 가입 기간과 납입 실적으로 정하기 때문이다.

셋째, 민영주택 가점에서 통장 가입 기간 몫 17점이 0에서 다시 시작한다.

넷째, 가입한 지 5년이 지나지 않았고 소득공제를 받은 적이 있으면 세금을 다시 낸다. 공제를 받은 뒤 넣은 금액 누계에 6%를 매기고 한 해 300만원까지만 센다. 사망과 해외이주는 뺀다.¹⁴

다만 이자에서 잃는 것은 없다. 중도해지 이율을 따로 매기지 않기 때문이다.⁸

앞의 셋을 한 문장으로 밝힌 기관 안내 화면은 확인하지 못했다.

공표되지 않는 숫자가 셋이다

첫째, 해지 건수다. 공표되는 것은 계좌 수의 순증감뿐이다.⁶

둘째, 25만원 상향 뒤 실제로 25만원을 넣는 가입자의 비중이다.³⁶

셋째, 이 통장의 현재 총 예수금이다. 2022년 시점의 약 100조원이라는 언론 서술만 있다.³⁶

이 셋이 없으면 규칙을 바꾼 결과를 밖에서 잴 수 없다.

기다리는 기간은 길어졌다

국토교통부가 2025년 11월 발표한 2024년도 주거실태조사를 보자. 생애최초로 집을 마련하는 데 걸린 기간은 7.9년이다. 한 해 전보다 약 두 달 길어졌다.³⁷

자가가구의 연소득 대비 주택가격은 6.3배로 한 해 전과 같다. 한 해 소득을 6년 넘게 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 값이다.³⁷

비과세가 끝나면 청년 통장의 값이 줄어든다

2026년 세제개편안 상세본에는 청년주택청약저축 비과세를 끝내는 항목이 들어 있다.²⁸

한 매체는 적용 기한을 2028년 말에서 2026년 말로 두 해 앞당기는 안이라고 적었다. 한 곳에서만 확인한 값이다.³⁸

이 안이 국회를 지나면 청년이 얻는 값은 이자율 차이만 남는다.

연구소는 이 대목을 이렇게 본다. 소득공제는 항구화하고 청년 비과세는 끝내면, 남는 혜택은 세금을 많이 내는 사람에게 더 크게 간다. 같은 300만원을 넣어도 돌려받는 돈이 79,200원에서 316,800원까지 네 배 벌어지기 때문이다.

주택도시기금을 맡은 쪽이 할 일

첫째, 신규 가입 좌수와 해지 좌수를 나눠 공표한다. 둘째, 이 통장의 총 예수금을 달마다 공표한다. 셋째, 예금자보호 대상이 아니라는 사실을 상품안내 화면에 적는다. 주택도시기금 화면에는 그 문구가 없다.

규칙을 만드는 쪽이 할 일

첫째, 세대원을 소득공제 대상에서 빼 둔 이유를 밝힌다. 둘째, 이자율 고시를 바꿀 때 발표한 날과 적용한 날을 함께 적는다.

아직 정해지지 않은 것

하나는 소득공제 상시화와 청년 비과세 종료를 담은 정부안의 국회 처리다. 둘은 이자율이다. 국토교통부가 고시를 바꾸는지 보면 된다. 셋은 계좌 수다. 하반기 값은 청약홈 화면에서 달마다 확인할 수 있다.