01

먼저 알아둘 결론

공동으로 부동산에 투자하면서 한 사람 명의로 대출을 받고 그 사람이 이자와 재산세를 냈다고 해도, 그 비용이 언제나 개인 부담으로 끝나는 것은 아닙니다. 동업의 목적을 위해 지출한 필요비라면 동업체가 갚아야 할 비용으로 정산에 반영할 수 있습니다.[1]

대법원은 부동산 소유권이 누구에게 있는지와 동업자 사이에서 비용을 누가 부담하는지를 구분했습니다. 등기나 대출 명의 하나만으로 내부 정산을 끝내면 안 된다는 사례입니다.

02

두 사람은 어떤 투자를 했나요?

두 사람은 2012년 부동산을 경매로 사서 개발·매각한 이익을 나누기로 했습니다. 한 사람이 자기 명의로 8억 원에 부동산을 낙찰받고, 7억 2천만 원을 대출받아 잔금을 지급했습니다. 이후 대출을 바꾸고 부동산을 매각하면서 매수인이 대출채무를 인수하기로 했습니다.[1]

동업이 끝나자 양쪽은 서로 잔여재산 분배 등을 청구했습니다. 그동안 대출이자와 재산세를 자기 돈으로 지급한 동업자는 그 비용도 계산에 넣어야 한다고 주장했습니다.

03

개인 명의 재산과 동업 재산은 어떻게 달랐나요?

이 사건에서는 거래 상대방이 명의신탁 사실을 모르는 계약명의신탁 관계로 보아, 부동산 소유권은 명의자인 동업자에게 귀속되었습니다. 동업체가 보유한 재산은 부동산 자체가 아니라 매수대금 상당의 부당이득반환채권이었습니다.[1]

원심은 이를 이유로 대출이자와 재산세도 개인의 채무일 뿐이라고 보았습니다. 그러나 대법원은 소유권 귀속과 별개로 조합계약과 민법에 따른 내부 비용상환 관계를 검토해야 한다고 판단했습니다. 명의신탁약정 자체를 유효하다고 인정한 것은 아닙니다.[1][3]

04

대법원이 정산을 다시 하라고 한 이유

공동사업에 필요한 통상사무는 특별한 사정이 없으면 조합원이 단독으로 처리할 수 있습니다. 업무를 처리하며 필요한 비용을 지출했다면 조합에 상환을 청구할 수 있고, 그 상환채무는 조합의 빚이 됩니다.[1][2]

이 사건 대출이자와 재산세의 지급은 부동산을 유지하고 처분해 이익을 얻으려는 동업 목적과 밀접했습니다. 대법원은 이를 고려하지 않고 잔여재산을 산정한 잘못을 지적하며 피고 패소 부분을 파기환송했습니다. 최종 지급액까지 확정한 판결은 아닙니다.

05

출자금과 비용을 중복해서 받는 것은 아닙니다

잔여재산은 별도 약정이 없으면 출자가액 비율로 나눕니다. 조합원에게 갚아야 할 필요비가 남은 경우에는 이를 공제하여 분배할 재산을 계산하고, 해당 조합원에게 비용도 갚는 방식으로 간이 정산할 수 있다는 설명입니다.[1][2]

다만 다른 청산 사무가 남았는데 언제나 이 방식을 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 주장된 다른 비용 전부를 인정하지 않았고, 잔여재산 분배와 별도로 출자금까지 반환받겠다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 매입·매각 가격의 차액도 자동으로 대신 갚은 조합채무가 되지 않습니다.

06

함께 투자하기 전에 남겨둘 자료

출자금, 대출 원금, 이자, 세금, 유지비를 구분하여 기록하세요. 누가 먼저 낼지, 어느 항목을 공동 비용으로 인정할지, 사업이 끝날 때 어떤 순서와 비율로 정산할지를 약정해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

통장 이체 내역만으로 지급 목적이 드러나지 않을 수 있으므로 세금 고지서와 대출 거래 내역, 동업자 사이의 합의도 함께 보관하세요. 이 판결을 다른 사람 명의로 부동산을 취득해도 된다는 안내로 사용해서는 안 됩니다.

07

원문과 검증 범위

대법원 2025년 6월 26일 선고 2025다205399, 205405 판결의 공개 전문과 주문을 확인했습니다. 비용상환을 인정할 법리와 인정되지 않은 다른 청구를 함께 반영했습니다.[1]

현행 민법 제688조·제706조·제707조·제724조 및 부동산실명법 제4조와 대조했습니다. 개별 동업 약정의 유효성이나 환송 후 확정된 정산액까지 검증한 자료는 아닙니다.[2][3]

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