지역주택조합 계약에 건설사가 날인하면 분담금 손실도 모두 책임지나요?

먼저 알아둘 결론

지역주택조합 가입계약서에 건설사가 시공사로 날인하거나 분담금 대출에 연대보증했다고 해서, 사업이 실패했을 때 모든 손실을 그 건설사가 배상하는 것은 아닙니다. 법적 지위, 계약에서 맡은 역할, 위험을 알고 있었는지 등을 구체적으로 살펴야 합니다.[1]

이 사건에서 대법원은 시행대행사의 중요사항 고지의무 위반은 인정하면서도 시공사의 방조책임까지 인정한 원심 판단은 다시 살펴야 한다고 보았습니다.

지역주택조합 방식으로 아파트 사업을 추진하던 시행대행사는 사업부지의 뉴타운 관련 지정 등으로 그 방식의 추진이 불가능할 수 있다는 사정을 가입자들에게 알리지 않았습니다. 이후 실제로 사업 추진이 불가능해져 조합원들이 손해를 입었습니다.[1]

대법원은 사업 자체를 진행할 수 있는지가 가입 여부를 결정하는 중요한 사항이라고 보았습니다. 시행대행사가 고지의무의 존재나 사업 불가능성을 분명히 인식하지 못했다고 해서 의무 위반의 위법성이 없어지는 것은 아니라고 설명했습니다.

당시 조합은 설립인가를 받기 전이었고 건설사는 공사도급가계약 등을 맺었습니다. 조합원 모집·관리, 인허가, 토지매입과 자금관리 등은 조합과 시행대행사 책임으로 정해져 있었고 건설사는 시공과 지원·협조 역할을 맡았습니다.[1]

건설사는 가입계약서에 날인하고 조합원 대출에 연대보증하는 등 사업에 관여했지만, 대법원은 이 사정만으로 공동사업주체나 민법상 동업관계의 구성원이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 타인의 불법행위를 막지 않았다는 책임을 묻기 위해서는 위험을 지배·관리하거나 상대방을 보호해야 할 특별한 지위 등 법적 작위의무가 필요하다고 설명했습니다. 관계된 제3자에게 그 의무를 함부로 넓힐 수는 없습니다.[1]

이 사건 계약들과 실제 역할에서는 건설사가 스스로 사업 위험을 조사·고지하거나 시행대행사의 고지를 감독해야 할 근거가 부족했고, 위험과 고지위반을 알고 있었다고 단정하기도 어려웠습니다. 원심 중 건설사 패소 부분이 파기환송되었습니다.

현행 주택법 제5조·제11조는 공동사업주체와 주택조합 설립 등을 규정합니다. 제11조의3·제11조의4에는 조합원 모집, 가입계약서의 기재사항과 설명의무도 마련되어 있습니다.[3]

따라서 오래된 사건의 미인가 단계 계약을 오늘날 모든 모집행위의 면책 근거로 삼을 수 없습니다. 민법상 불법행위·공동불법행위 요건과 함께 실제 계약 시점의 법과 역할을 확인해야 합니다. 공동사업주체가 된 시공사의 책임까지 부정한 판결도 아닙니다.[2][3]

광고에 나온 건설사 이름, 시공 참여 의향, 확정 도급계약, 대출 연대보증은 각각 의미가 다릅니다. 인가·승인 상태와 토지 확보, 분담금 사용처, 사업 실패 시 환급 의무자를 계약서에서 따로 확인하세요.

은행 대출을 누군가 보증한다는 사실이 조합원에게 분담금 원금을 돌려준다는 약속과 같은 것은 아닙니다. 사업이 멈췄을 때 대출 상환과 분담금 반환이 어떻게 연결되는지도 납부 전에 검토할 필요가 있습니다.

대법원 2012년 4월 26일 선고 2010다8709 판결의 공개 전문과 주문을 대조했습니다. 시행대행사의 고지 위반과 시공사의 별도 법적 의무를 구별했습니다.[1]

현행 민법과 주택법의 관련 조문을 확인하고 새로 마련된 모집·설명 규정도 표시했습니다. 환송 후 배상액이나 개별 조합원의 대출상환 책임을 확정하는 자료는 아니며, 현재 모든 지역주택조합 약정을 검증한 것은 아닙니다.[2][3]