공동담보 부동산을 산 뒤 빚을 갚았다면 다른 소유자에게 얼마나 청구하나요?

먼저 알아둘 결론

다른 사람의 빚을 담보하던 여러 부동산을 나누어 취득한 사람들이 있고, 그중 한 사람이 빚을 갚았다면 다른 취득자에 대한 담보권 행사는 원칙적으로 각 부동산의 가치에 비례해 정합니다. 함께 갚았다는 이유만으로 무조건 절반씩 권리를 갖는 것은 아니라는 판결입니다.[1]

이 문제는 채무자에게 빌려준 돈을 돌려달라는 원래 청구와 구별됩니다. 담보 부동산을 취득한 사람들 사이에서 채권자의 권리를 어느 범위까지 행사할 수 있는지가 쟁점입니다.

물상보증인은 다른 사람의 빚을 위해 자신의 재산을 담보로 제공한 사람입니다. 그 담보 부동산의 소유권 등을 나중에 취득한 사람이 이 사건에서 말하는 제3취득자입니다.[1]

담보가 설정된 집이나 토지를 사면, 빚을 직접 빌린 사람이 아니더라도 담보권 실행의 영향을 받을 수 있습니다. 그래서 부동산을 지키기 위해 대신 갚은 뒤 어떤 권리를 취득하는지가 중요해집니다.

원고 회사와 다른 회사는 물상보증인의 여러 부동산 또는 지분을 취득했습니다. 두 회사는 공동근저당권의 채권최고액에 경매비용을 더한 돈을 공동으로 변제공탁하면서 각자의 공탁금액을 나누지 않았습니다.[1]

원심은 피담보채권과 담보 관련 권리가 두 회사에 절반씩 이전됐다고 보아 배당받을 권리도 절반씩이라고 판단했습니다. 다른 공동담보 소유자에게 대위하는 범위를 가액에 비례해 정하는 규정은 적용하지 않았습니다.

대법원은 한쪽이 직접 변제한 경우에도 민법 제482조 제2항 제3·4호에 따라 각 부동산의 가치에 비례해 범위를 정해야 한다고 보았습니다. 먼저 자기 부동산이 경매된 경우만 그 규정이 적용되는 것이 아니라고 설명했습니다.[1][2]

즉 '경매로 빚이 갚아졌는가, 소유자가 먼저 돈을 내 갚았는가'라는 형식 차이만으로 다른 취득자와의 부담 관계가 달라져서는 안 된다는 취지입니다. 원심의 절반 계산은 그대로 유지되지 않았습니다.

민법 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 사람의 법정대위를 정하고, 제482조 제1항은 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보의 권리를 행사하도록 제한합니다.[2]

이 판결도 그 제한과 대위자 사이의 관계를 전제로 합니다. 실제로 얼마를 지급했는지뿐 아니라 어떤 부동산을 취득했고 가치가 얼마인지, 특별한 사정이 있는지를 확인해야 합니다. 모든 담보제공자·보증인 사이의 계산이 같은 비율인 것은 아닙니다.

등기된 근저당권이 다른 부동산도 함께 담보로 삼는지, 채무자와 담보제공자가 같은 사람인지 확인하세요. 경매를 막으려고 대신 갚거나 공동 공탁을 한다면 각자의 부담과 이후 구상·담보권 관계를 구체적으로 정리할 필요가 있습니다.

대출잔액만 확인하고 끝내기보다 공동담보 목록, 소유권 취득 경위, 변제·공탁 자료와 배당표를 함께 보관하세요. 회수 가능액은 지출액 하나만으로 결정되지 않을 수 있습니다.

대법원은 피고들 패소 부분을 파기환송했습니다. 각 부동산의 가액에 비례한 대위 범위를 다시 판단하도록 한 것이며, 최종 배당비율을 이 판결에서 확정하지 않았습니다.[1]

공식 전문과 현행 민법 제481·482조를 대조했습니다. 법인 사이의 실제 분쟁을 담보 부동산 취득자가 알아둘 원리로 풀되, 원고가 지급한 돈 전부를 다른 소유자에게 곧바로 청구할 수 있다고 확대하지 않았습니다.