상속받아 살고 있는 집에도 경매 예정 통지를 해야 하나요?

01

먼저 알아둘 결론

채무자의 권리·의무를 승계한 상속인이 전입신고를 하고 실제 거주하는 등 법정 요건을 갖춘 주택이라면, 상속인에게도 경매 예정 통지를 해야 한다는 금융위원회 해석입니다. 채무자가 사망했다는 이유만으로 상속인의 통지 보호가 없어지는 것은 아닙니다.[1]

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무엇을 물은 회신인가요?

질의는 두 가지였습니다. 채무자의 주민등록지로 보낸 통지서를 배우자·부모·자녀 등 다른 사람이 받으면 통지가 된 것으로 볼 수 있는지, 그리고 상속인이 거주 중인 집을 경매할 때도 미리 알려야 하는지였습니다.[1]

법원에서 보내는 경매 관련 서류 일반의 송달 문제와, 금융회사가 개인채무자보호법에 따라 미리 보내는 경매 예정 통지를 혼동하지 않는 것이 출발점입니다. 이 회신은 후자의 의무를 설명합니다.

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상속인에게 어떤 요건이 필요한가요?

회신은 상속인이 민법 등 일반 법령에 따라 채무자의 권리·의무를 승계했다는 것을 전제로 합니다. 현행 시행령상 대상 주택은 전입신고와 실제 거주 요건을 모두 갖추고, 정해진 평가 기준에 따른 가격이 6억 원 이하여야 합니다.[1][3]

단순히 친족이거나 잠시 집에 머문다는 사정만으로 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 상속포기 등으로 승계 관계가 달라졌다면 이를 먼저 확인해야 합니다. 주택 가격도 자신이 생각하는 시세만으로 단정하지 말고 적용 평가 기준을 확인하세요.

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가족이 대신 받으면 통지는 끝난 것인가요?

금융위원회는 다른 사람이 받은 통지가 민법 등 법령과 판례에 따라 채무자에게 도달한 것으로 인정될 때에는 예정 통지도 이뤄진 것으로 볼 수 있다고 했습니다.[1]

가족이 받았으면 무조건 유효하거나 본인이 직접 서명하지 않았으면 무조건 무효라는 해석은 아닙니다. 누가 어디에서 받았는지, 어떤 전달 관계가 있었는지 등을 확인해야 합니다. 이 회신 자체가 모든 가족 수령의 도달 여부를 일괄 판정해 준 것은 아닙니다.

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언제까지 어떤 내용을 알려야 하나요?

현행 법은 대상 주택, 경매신청 예정일, 채무조정 요건과 요청 절차 등을 원칙적으로 예정일 10영업일 전까지 통지하도록 정합니다. 통지가 늦게 도달하거나 불가피한 사유로 도달하지 않는 경우에는 별도의 기간·대체 통지 규정이 있습니다.[2]

시행령은 경매신청 사유 발생 후 신청 예정일까지의 법정 기간을 6개월로 정합니다. 다만 채무자가 조기 개시를 희망하는 등 법에서 정한 경우도 있으므로 어떤 경매든 무조건 같은 날까지 금지된다고 계산하면 안 됩니다.[2][3]

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통지를 받으면 확인할 자료

통지서와 봉투, 수령일과 실제 전달일, 전입·거주 자료, 상속 관계 자료, 채권 내역과 예정일을 모으세요. 채무조정을 검토한다면 요청 기한뿐 아니라 자신에게 해당 제도가 적용되는지도 함께 확인해야 합니다. 법 제35조의 채무조정 요청에 따른 경매신청 제한은 법정 요건과 예외가 있습니다.[2]

특히 경매 예정 통지 대상이라는 사실이 모든 금액의 채무에 법정 채무조정 요청권까지 보장한다는 뜻은 아닙니다. 법 제3조는 채무 원금 규모 등에 따른 일부 조항의 적용 제외를 별도로 두고 있습니다.[2]

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이 해석의 적용 범위

채무자의 권리·의무를 승계한 상속인과 법정 요건을 갖춘 거주 주택에 관한 행정해석입니다. 통지가 잘못됐다는 사정만으로 이미 진행 중인 경매의 효력이 자동으로 없어지는지까지 판단한 회신은 아닙니다. 실제 도달 여부와 구제 절차는 사건 자료를 바탕으로 따로 확인해야 합니다.

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