10년 사이에 자산이 다섯 배가 됐다

2026년 7월 말 기준으로 인가받은 부동산투자회사는 470개다.¹ 이들이 가진 자산은 모두 127조 3,426억원이다.¹

10년 전인 2016년 말에는 169개, 25조 928억원이었다. 회사 수는 2.8배, 자산은 5.1배가 됐다.¹ 470개 가운데 주식시장에 상장한 리츠는 23개다.²

사는 것은 건물이 아니라 회사의 주식이다

리츠는 주식회사다. 투자자는 주주가 된다.³ 건물의 일부를 등기로 갖는 것이 아니다. 회사가 건물을 사고, 세를 놓고, 그 이익을 주주에게 나눠 준다.

리츠는 세 갈래다. 임직원을 두고 직접 운용하는 자기관리 리츠가 하나다.³ 운용을 밖의 회사에 맡기는 위탁관리 리츠, 기업이 내놓은 부동산을 사는 기업구조조정 리츠가 나머지다.³

운용 중인 리츠 가운데 위탁관리 리츠가 96.7%를 차지한다. 이 보고서는 그 형태를 중심에 둔다.⁴

이 보고서가 묻는 것

연구소는 2026_51호에서 건물의 지분을 잘게 나눠 파는 조각투자를 다뤘다. 리츠는 근거 법이 다르고 국토교통부장관이 인가한다.

이 편은 리츠의 배당과 주가를 정하는 것이 무엇인지 묻는다.

전체 자산의 여섯 분의 하나가 상장 리츠다

운용 중인 리츠는 2012년 71개에서 2025년 5월 말 415개가 됐다.⁶ 같은 기간 총자산은 9조 5,000억원에서 107조 4,000억원으로 늘었다.⁶

상장 리츠의 자산 규모는 2025년 5월 18조 1,000억원이고, 전체 자산의 16.9%다. 여섯 분의 하나꼴이다.⁶

상장 리츠 23개 가운데 13개가 1조원 아래다

상장 리츠 23개의 자산총계를 더하면 29조 2,809억원이다.⁷ 이 가운데 자산총계가 1조원에 못 미치는 리츠가 13개다. 열 곳 가운데 여섯 곳꼴이다.⁷

3조원이 넘는 리츠는 2개다. 가장 큰 리츠와 가장 작은 리츠의 차이는 50배가 넘는다.⁷

담고 있는 것은 주택과 사무실이 많다

한국리츠협회가 2026년 8월 17일에 낸 집계를 보면 주택이 44.4%, 오피스가 34.0%다.⁸ 같은 발표에서 협회는 2025년 말 기준 평균 배당수익률을 11.8%로 적었다.⁸

이 값은 상장 리츠의 주가 대비 수익률이 아니다. 정책리츠를 뺀 전체 리츠의 값이고, 470개 가운데 대부분이 상장하지 않은 리츠다.⁸

상장 리츠만 보면 자본시장연구원은 7% 이상의 배당이 이어지고 있다고 적었다.⁶

몇 사람이 들고 있는지는 공개된 자료가 없다

상장 리츠 전체의 개인 투자자 수는 확인하지 못했다.⁹

국토교통부와 한국리츠협회의 통계 화면에 그 집계표가 없다.⁹

운용하는 회사는 리츠 밖에 있다

위탁관리 리츠는 자산의 투자와 운용을 자산관리회사에 맡겨야 한다.¹⁰ 자산관리회사는 자기자본 70억원 이상을 갖추고 국토교통부장관의 인가를 받는다.¹¹

인가 요건에 이해상충을 막는 체계가 있고, 심사 항목에 자산을 갈라 관리하는 계획이 있다.¹¹

가장 많이 가진 주주가 세입자이기도 하다

한 사람과 그 특별관계자는 리츠 주식의 50%를 넘게 가질 수 없다. 넘게 가지면 의결권은 그 한도까지만 인정한다.¹² 한 상장 리츠의 최대주주와 그 계열회사가 가진 지분은 48.40%다. 2025년 12월 31일 기준이다.¹³

한도 바로 아래다. 같은 기업집단의 회사가 그 리츠 건물의 임차인이기도 하다.¹³

규칙이 이 행동을 막았는가 만들었는가

리츠는 한 해 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 나눠 줘야 한다.¹⁴ 자기관리 리츠는 50% 이상이다. 이익준비금을 쌓을 수도 있다.¹⁴

자기관리 리츠가 배당을 50% 이상 90% 미만으로 정하려면 주주총회 특별결의를 거친다.¹⁴

법인세법은 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 금액을 소득에서 빼 준다.¹⁵ 그 대상 목록에 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠가 들어 있다. 자기관리 리츠는 없다.¹⁵

두 조문이 함께 있다. 신설되는 리츠가 거의 다 위탁관리 형태인 것과 함께 나타났다.

빌리는 쪽에는 한도가 있다. 자기자본의 2배까지다. 주주총회 특별결의를 하면 10배까지 늘어난다.¹⁶ 위탁관리 리츠는 이익을 넘겨서도 배당할 수 있다. 감가상각비 범위에서 대통령령이 정한다.¹⁴

공모 시점도 법이 정한다. 영업인가나 등록일부터 3년 안에 발행 주식의 30% 이상을 일반 청약에 내놓아야 한다.¹⁷

시장이 나쁠 때에도 그 시점이 온다. 이익을 쌓아 둘 여지가 좁으니 남는 길은 빚과 새 주식이다.

막는 쪽으로 놓인 규칙도 있다

리츠는 임직원과 주요주주, 자산관리회사와 원칙적으로 거래하지 못한다.¹⁸

예외로 거래하려면 경쟁입찰 같은 방식으로 상대를 고르거나 승인을 받는다.¹⁸

상장 리츠는 그 거래의 값을 감정평가액으로 정한다. 팔 때는 높은 평가액 이상, 살 때는 낮은 평가액 이하다.¹⁸

그 거래를 하면 지체 없이 공시해야 한다.¹⁸

같은 구조에서 과거에 무슨 일이 있었나

자본시장연구원은 상장이나 유상증자 뒤에 수급이 흔들려 주가가 크게 내리는 일이 되풀이된다고 적었다.²⁰

같은 글은 대부분의 상장 리츠 주가가 상장 공모가를 밑돈다고 적었다.²⁰

한 상장 리츠는 2021년 9월 5,000원에 공모했다.¹⁹ 2023년 10월에는 4,160원에 새 주식을 냈다. 840원, 16.8% 낮다.¹⁹

같은 회사의 최대주주는 2025년 한 해 동안 주식을 한 주도 팔지 않았다. 보유 주식은 8,755만 4,915주로 같았다.²¹

그런데 지분율은 32.10%에서 29.19%로 낮아졌다. 2.91%포인트다.²¹

회사가 그해에 새 주식 2,716만 9,060주를 냈다.²¹

주식을 팔지 않아도 몫이 줄어든다. 소액주주도 같다.

거래가 멈춘 일도 있었다

상장 리츠 한 곳은 수익성이 떨어져 2024년 2월부터 주식 거래가 정지됐다.²⁰

자기관리 리츠 한 곳은 배임과 횡령 사건으로 2025년 2월 거래가 정지됐다.²⁰

2026년 4월에는 상장 리츠 한 곳이 회생절차 개시를 신청했다고 공시했다.²²

같은 날 사채 원리금을 내지 못했다는 공시도 냈다. 다음 날에는 상장채권의 기한이익 상실 공시가 네 건 나왔다.²²

5월에는 반기 검토의견 부적정이나 완전자본잠식 사실 발생을 공시했다.²²

금리는 두 갈래로 리츠에 닿는다

첫째는 빌린 돈의 이자다. 2024년 말 상장 리츠의 평균 부채비율은 89.6%였다.⁶ 세 곳을 뺀 나머지가 모두 빌려서 투자하고 있다. 이자가 오르면 주주에게 갈 몫이 줄어든다.⁶

둘째는 건물값이다. 순수익을 건물값으로 나눈 비율이 오르면 같은 임대료로 셈한 건물값은 내려간다.

한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.00%로 올렸다. 7월에 이은 두 달 연속 인상이다.²³

한국부동산원의 2026년 2분기 조사에서 전국 오피스 공실률은 9.0%, 분기 투자수익률은 2.15%였다.²⁴

다만 금리 방향만으로 주가를 설명하지는 못한다.

자본시장연구원은 2025년 7월 글에서 최근 금리가 내렸는데도 상장 리츠 주가가 회복되지 않는다고 적었다.²⁰

리츠마다 결산 주기가 다르다

어떤 리츠는 석 달마다 결산하고 배당한다. 어떤 리츠는 여섯 달마다 한다.²⁵ 결산기가 12월 말과 6월 말이 아니라 5월 말과 11월 말인 리츠도 있다.²⁵

공시에 적힌 현금배당수익률은 그 한 결산기의 값이다. 같은 리츠 안에서도 결산기마다 크게 다르다.

한 번치 값을 열두 달로 늘리면 숫자가 커진다

한국리츠협회 화면의 주가배당률은 최근 배당금을 지금 주가로 나눈 뒤 열두 달치로 늘린 값이다.²⁶ 반기 결산 리츠는 최근 배당금에 2를 곱하는 셈이다. 한 결산기에 625원을 낸 리츠라면 1,250원으로 계산한다.²⁷

그런데 같은 회사가 그해 앞 결산기에 낸 배당은 126원이다.²⁵

두 번을 더하면 주당 751원이고, 공시된 두 수익률을 더하면 15.70%포인트다.²⁷ 두 결산기의 기준 주가가 다르므로 이 합은 참고값이다. 그래도 큰 쪽 배당만 두 배로 늘린 값과는 크게 다르다.²⁷

배당이 많다는 것이 좋은 상태를 뜻하지는 않는다

분기 결산 리츠 한 곳의 2025년 배당 총액은 777억 8,500만원이다.²⁷

수익률이 가장 높게 찍힌 회사는 상장 리츠 23개 가운데 자산총계가 가장 작다. 이 회사는 2026년 1월 7일 자본잠식이나 매출액 미달 사실 발생을 공시했다.²⁸

2025년 두 번 배당의 총액은 140억 1,400만원이다.²⁷

수익률 숫자 하나만 보고 고를 수는 없다.

배당성향과 법의 90%는 잰 것이 다르다

공시의 현금배당성향은 연결 당기순이익 대비 값이다.²⁹

법이 정한 90%는 상법상 이익배당한도 대비 값이다. 분모가 다르므로 두 값을 견주면 틀린다.¹⁴

받을 때와 팔 때 붙는 세금

리츠에서 받는 배당은 배당소득이다. 다른 이자·배당과 합쳐 한 해 2,000만원을 넘지 않고 원천징수를 마쳤으면 종합소득에 합치지 않는다.³⁰

공모 리츠에는 2026년 12월 31일까지 투자하면 1인당 5,000만원 한도까지 특례가 붙는다.³¹

그 한도 안에서 생긴 배당에는 9%를 매기고 종합소득에 합치지 않는다.³¹

투자한 날부터 3년 안에 생긴 배당만 해당하고, 3년 안에 팔면 세액을 다시 매긴다.³¹

이 특례는 저절로 붙지 않는다. 증권사에 신청서를 내야 한다.³¹

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 냈다.³²

적용 기한을 2029년 말까지 늘리고, 3년 보유 요건을 없애고, 전용계좌로 자동 적용한다는 내용이다.³²

해외 부동산에 투자하는 펀드와 리츠는 뺀다는 내용도 있다.³²

아직 개편안이다. 국회에서 정해져야 시행된다.

상장 리츠 주식을 팔 때 유가증권시장 주권의 증권거래세율은 0.05%다.³³

매매차익에 세금이 붙는지는 조문으로 확인하지 못했다.³³

되찾는 제도가 법에 없다

부동산투자회사법에는 환매를 정한 조문이 없다.³⁴ 대신 주식매수청구권이 있다.³⁴

쓸 수 있는 경우는 세 가지다. 주식 매수를 제한하거나 존립기간을 늘리는 정관 변경이 하나다.³⁴

다른 리츠와의 합병, 현물출자로 새 주식을 내는 경우가 나머지다.³⁴

반대한 주주는 주주총회 결의일부터 20일 안에 청구한다. 회사는 청구 기간이 끝난 날부터 20일 안에 사야 한다.³⁴

매수 자금이 모자라면 국토교통부장관 승인을 받아 미룰 수 있다.³⁴

값이 내려서, 또는 돈이 필요해서 되파는 제도가 아니다.

공모하지 않는 리츠는 공시가 네 가지로 줄어든다

주식을 공모하지 않는 리츠와 그 자산관리회사에는 공시 특례가 있다.³⁵ 이들이 지는 의무는 네 가지다. 투자설명서와 투자보고서를 국토교통부장관에게 내는 것이 둘이다.³⁵

금융사고나 부실자산 발생의 공시, 투자자 보호를 위한 사항의 제출과 공시가 나머지다.³⁵

470개 가운데 23개가 상장했고, 나머지 447개가 모두 이 특례 대상은 아니다.³⁵

감독이 두 갈래로 갈려 있다

공모 리츠에는 자본시장법의 집합투자 규제 상당 부분이 적용되지 않는다.³⁶

금융소비자보호법의 여러 조문과 금융회사 지배구조법도 적용하지 않는다. 대신 부동산투자회사법이 규율한다.³⁶ 인가와 감독은 국토교통부가 맡고, 증권신고서와 공시는 금융위원회와 금융감독원이 본다.³⁶

법에는 금융위원회의 감독 조문과 협의 조문이 따로 있다.³⁶

한 매체는 리츠 담당자가 자주 바뀌고 소수 인력의 현장검사로는 금융 위험을 늘 살피기 어렵다고 적었다.³⁶

계좌 종류에 따라 목소리가 갈린다

퇴직연금 계좌로 주식을 가진 사람은 주주총회에서 의결권을 행사할 수 없다는 보도가 있다.³⁷

같은 보도는 한 상장 리츠에서 상장지수펀드와 퇴직연금 계좌로 소액주주가 가진 지분을 약 20%로 추산했다.³⁷

배당은 받지만 표결에는 끼지 못한다는 뜻이다.

안내 화면과 조문이 어긋나 있다

리츠정보시스템의 소개 화면은 영업인가 후 2년 안에 30% 이상을 청약에 내놓는다고 적어 두었다.¹⁷

현행 조문은 3년이고 프로젝트 리츠는 5년이다. 안내 화면이 개정 전 문구를 그대로 두고 있다.¹⁷

숫자로 말할 수 없는 항목이 넷 남는다

자산관리회사가 받는 보수의 요율과 상장 리츠 전체의 개인 투자자 수는 확인하지 못했다.¹¹

매매차익의 과세 여부, 2026년에 새로 생긴 배당소득 분리과세의 적용 여부도 확인하지 못했다.³³

국민이 오늘 할 수 있는 것

먼저 국토교통부 리츠정보시스템의 상장리츠 성과지표 화면을 연다. 이 화면에는 배당수익률과 순자산가치, 순자산가치 대비 주가, 임대차 계약의 남은 기간이 열로 있다. 한 번에 열 개까지 골라 볼 수 있다. 그다음 같은 시스템의 투자보고서를 연다. 분기마다 올라온다.³⁸ 배당을 볼 때는 금융감독원 전자공시의 배당에 관한 사항에서 결산기 칸을 먼저 본다. 석 달마다인지 여섯 달마다인지가 거기에 있다.²⁵ 새 주식이 얼마나 나왔는지는 같은 보고서의 증자 현황과 최대주주 현황을 나란히 보면 알 수 있다.²¹ 9% 분리과세를 신청했는지 증권사에도 확인한다.³¹

자산관리회사와 판매 창구가 할 일

투자보고서에 결산 주기를 눈에 띄게 적어야 한다. 지금은 같은 화면의 수익률이 어떤 리츠는 석 달치, 어떤 리츠는 여섯 달치다.²⁵ 열두 달치로 늘린 값을 보일 때는 무엇을 몇 배로 늘렸는지 함께 적어야 한다.²⁶ 새 주식을 낼 계획은 기존 주주가 미리 알 수 있게 알려야 한다.¹⁹ 자산관리회사 보수의 요율도 투자보고서에서 바로 찾을 수 있게 두어야 한다.¹¹ 판매 창구는 리츠가 예금이 아니라 주식이라는 사실을 계약 전에 알려야 한다. 비상장 리츠에는 되찾는 제도가 없다는 사실도 함께 알려야 한다.³⁴

정부와 국회가 정할 일

세 가지가 아직 정해지지 않았다. 첫째는 배당 분리과세 특례다. 재정경제부 개편안은 기한을 2029년 말까지 늘린다는 내용이지만 아직 법이 아니다.³² 국회 논의를 볼 때는 공포일이 아니라 시행일과 부칙을 함께 본다. 둘째는 2026년에 새로 생긴 배당소득 분리과세가 상장 리츠에 적용되는지다.³³ 셋째는 감독을 어디까지 나눌지다. 국토교통부의 감독 권한을 넓히는 법률안이 발의됐다는 보도가 있으나 의안 번호는 확인하지 못했다.³⁶ 이와 별개로 국토교통부는 리츠 소개 화면의 공모 기한 문구를 현행 조문에 맞춰 고쳐야 한다.¹⁷ 개인 투자자 수를 정기 통계로 내는 일도 남아 있다.⁹