01 · 핵심 요약 · 90초
저축은행 예금은 1인당 5,000만원까지 보호된다. 보호되지 않는 것은 그 저축은행이 빌려준 돈이 회수되는 속도다.
저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율은 2021년 말 2.5%에서 2025년 3월 말 9.0%가 됐다. PF는 사업 자체의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 빌려주는 방식이다. 사업이 멈추면 담보로 잡을 것은 토지뿐이다. 금융당국은 2024년 사업성 평가기준을 전면 개선해 모든 PF 사업장을 분기별로 다시 평가하고, 유의(C)·부실우려(D) 등급 사업장을 정리·재구조화하도록 했다.
전 금융권 PF 익스포저는 2024년 12월 말 202조 3,000억원에서 2025년 9월 말 177조 9,000억원으로 줄었다. 2025년 상반기까지 12조 6,000억원, 전체의 52.7%가 정리·재구조화 대상으로 처리됐다. 저축은행 부실 PF 정리를 위한 PF 정상화펀드는 4차까지 조성돼 2025년 6월까지 107개 사업장 1조 2,000억원을 정리했다. 저축은행 전체 연체율은 2025년 말 6.04%로 전년 말 8.52%보다 2.48%포인트 내려왔고, 고정이하여신비율은 10.68%에서 8.43%가 됐다. 자기자본비율은 15.85%로 0.87%포인트 올랐다.
지표는 개선됐지만 분모가 줄어든 결과인 항목이 있다. 중소금융회사(저축은행·여신전문·상호금융)의 토지담보대출 연체율은 2025년 9월 말 32.43%다. 금융당국은 대출 잔액이 크게 줄어드는 가운데 연체액이 늘어난 결과로 설명한다. 가계대출 연체율은 2024년 말 4.53%에서 2025년 말 4.67%로 오히려 올랐다. 대손충당금적립률은 111.3%로 1.8%포인트 내려왔다. 정부가 발표한 PF 제도개선 방안은 2027년부터 단계적으로 시행된다.
02 · 자세한 이야기
사건은 이렇게 전개됐다
약 9분03 · 금융구조
돈·정보·책임은 어떻게 움직였나
부동산 PF는 회사의 신용이 아니라 아직 짓지 않은 건물의 미래 수익을 보고 돈을 빌려주는 방식이다.
토지를 먼저 산다
시행사가 자기자본을 조금 넣고 나머지는 브릿지론으로 토지 매입 자금을 빌린다. 이 단계에서는 담보가 토지뿐이다.
→본PF로 갈아탄다
인허가와 시공사 보증이 확보되면 금리가 낮은 본PF로 전환한다. 브릿지론은 이 전환을 전제로 설계된다.
→전환이 막힌다
분양가가 사업비를 감당하지 못하거나 시공사가 보증을 서지 않으면 본PF 전환이 되지 않는다. 브릿지론은 만기가 짧아 곧 연체가 된다.
→토지만 남는다
회수 수단은 토지 경·공매다. 낙찰가가 대출 원금에 못 미치면 차액은 대주의 손실로 확정된다.
왜 이런 일이 가능했나
저축은행이 PF에 집중한 것은 예대마진 구조 때문이다. 조달금리가 은행보다 높으므로 같은 마진을 내려면 더 높은 금리의 자산이 필요하다. 브릿지론은 기간이 짧고 금리가 높아 이 조건에 맞았다. 사업이 정상적으로 굴러가는 국면에서는 회수가 빨랐다.
위험은 개별 대출이 아니라 전환 구조에 있었다. 브릿지론의 상환 재원은 본PF 자금이고, 본PF의 전제는 분양이다. 분양 시장이 멈추면 세 단계가 한꺼번에 막힌다. 개별 심사에서는 각 사업장이 독립적으로 보이지만 상환 경로는 같은 조건에 걸려 있었다.
부실을 늦게 인식할 유인도 있었다. 사업장을 부실로 분류하면 충당금을 쌓아야 하고 그만큼 이익이 줄어든다. 만기를 연장하면 연체로 잡히지 않는다. 2024년 사업성 평가기준을 전면 개선하고 분기별 상시평가를 도입한 것은 이 재량을 줄이기 위한 조치였다.
다시 일어나지 않으려면
금융감독원은 2024년 PF 사업성 평가기준을 전면 개선하고 모든 사업장에 분기별 상시평가를 적용했다. 유의·부실우려 사업장은 금융회사가 수립한 사후관리 계획에 따라 정리·재구조화하도록 했고, 2025년 상반기까지 12조 6,000억원을 처리했다.
금융위원회·금융감독원·기획재정부·국토교통부는 2025년 12월 22일 부동산 PF 상황 점검회의에서 사업 자기자본비율 상향을 포함한 PF 제도개선 방안을 2027년부터 단계적으로 시행하기로 했다.
중소금융회사의 토지담보대출 연체율은 2025년 9월 말 32.43%로 남아 있다. 저축은행 가계대출 연체율은 2025년 말 4.67%로 전년 말보다 올랐고, 대손충당금적립률은 111.3%로 내려왔다. 자기자본비율 규제를 강화하는 제도개선의 시행은 2027년으로 예정돼 있다.
최종 부담이용자·소비자·공적 구제
04 · 국민 행동수칙
확인 · 대응 · 신고
저축은행 예금은 보호 한도 안에서 안전하다. 확인할 것은 한도와 명의 분산이다.
지금 확인할 것
- 예금자보호 한도는 1인당 금융회사별 원금과 이자를 합해 5,000만원이다. 한 저축은행에 이 금액을 넘겨 두지 않는다.
- 어카운트인포(payinfo.or.kr)에서 본인 명의 계좌를 한 번에 조회해 금융회사별 잔액을 확인한다. 무료다.
- 저축은행중앙회 소비자포털(www.fsb.or.kr)에서 거래 중인 저축은행의 BIS 자기자본비율, 고정이하여신비율, 연체율을 확인한다. 분기마다 공시된다.
- 후순위채권과 신종자본증권은 예금이 아니며 예금자보호 대상이 아니다. 창구에서 권유받았다면 상품 유형을 계약서에서 확인한다.
일이 생겼을 때
- 저축은행이 영업정지되면 예금보험공사가 가지급금 지급 일정과 방법을 공고한다. 예금보험공사 1588-0037로 지급 절차를 확인한다.
- 보호 한도를 넘는 예금은 파산 절차에서 배당받는다. 예금보험공사가 안내하는 채권신고 기간을 놓치지 않는다.
- 예금담보대출이 있으면 예금과 대출을 상계한 뒤 남은 금액이 보호 대상이 된다. 상계 처리 여부를 먼저 확인한다.
- 불완전판매가 의심되면 금융감독원 e-금융민원센터(fcsc.kr)에 분쟁조정을 신청한다. 계약서, 상품설명서, 녹취를 함께 낸다.
어디에 신고하나
- 금융감독원 1332 / e-금융민원센터 fcsc.kr
- 예금보험공사 1588-0037
- 저축은행중앙회 소비자포털 www.fsb.or.kr
- 금융소비자 정보포털 파인 fine.fss.or.kr
답하기 어렵거나 확인되지 않은 항목이 있으면 결정을 미룹니다.
- 01
한 저축은행에 원금과 이자를 합해 5,000만원을 넘겨 두고 있지 않은가.
- 02
가입하려는 상품이 예금인지 채권인지 계약서에서 확인했는가.
- 03
거래 저축은행의 고정이하여신비율과 연체율을 최근 공시로 확인했는가.
- 04
금리가 다른 저축은행보다 뚜렷하게 높은 이유를 설명받았는가.
- 05
만기와 중도해지 시 이자 조건을 확인했는가.
상설 확인 창구
- 금융민원·분쟁조정금융감독원 1332 · fcsc.kr
- 내 계좌 조회·일괄 지급정지어카운트인포 payinfo.or.kr
- 내 명의 휴대전화 조회엠세이퍼 msafer.or.kr
- 내 보험 전체 조회내보험 찾아줌 cont.insure.or.kr
- 기업 공시 확인전자공시시스템 dart.fss.or.kr
- 금융소비자 정보포털파인 fine.fss.or.kr
05 · 필자의 결론
PF 지표가 좋아진 것은 부실이 사라져서가 아니라 부실을 인식하고 털어냈기 때문이다. 익스포저 24조원 감소와 연체율 하락은 정리의 결과이지 위험의 소멸이 아니다. 눈여겨볼 숫자는 토지담보대출 연체율 32.43%와 다시 오르기 시작한 가계대출 연체율이다. 자기자본비율을 올리는 제도개선은 2027년부터 시행된다. 그때까지 새로 취급되는 PF는 이전과 같은 자기자본 요건 아래에서 나간다. 다음 국면에서 물어야 할 질문은 정리 속도가 아니라, 정리한 자리에 무엇을 다시 쌓고 있는가이다.
06 · 근거 자료
다시 확인할 수 있는 자료
독자가 판단의 근거를 직접 추적할 수 있도록 감독당국 발표, 판결, 공시와 연구자료를 제시한다. 사실관계 기준일은 2026.08.29이다.