공시한 125%가 검사에서 69%로 정정됐다

준공을 책임진다는 확약

책임준공형 관리신탁은 신탁사가 정해진 기한까지 건물을 완공하겠다고 확약하는 사업이다.

시공사가 도산하면 신탁사가 그 공사기한을 대신 책임진다. 대출을 내주는 금융기관 입장에서는 안전장치가 하나 더 붙는 셈이다.

수주 규모는 3년 사이 15배가 됐다. 2019년 679억원이던 것이 2022년 1조원 수준까지 올라갔다.

확약은 재무제표에 즉시 나타나지 않는다. 시공사가 정상적으로 공사를 마치면 아무 일도 일어나지 않기 때문이다.

금융기관은 시공사의 신용만 보지 않고 신탁사의 확약을 함께 보고 대출을 결정한다. 확약이 사업의 자금 조달을 가능하게 하는 구조다.

2022년 하반기에 전이됐다

금리가 오르고 공사비가 뛰면서 시공사들이 어려워졌다. 이 아카이브에 기록된 레고랜드 사태로 자금시장이 경색된 시기와 겹친다.

시공사가 멈추면 확약이 실제 부담으로 바뀐다. 신탁사가 공사비를 대거나 다른 시공사를 구하는 상황이 된다.

이 회사는 2022년 하반기 이후 금융당국의 부동산신탁사 모니터링과 스트레스 테스트에서 가장 취약도가 높은 신탁사로 분류돼 왔다.

2024년 3분기 순손실은 165억원이다. 전년 동기에는 64억원의 순이익을 냈다.

신탁사가 부담을 지면 그만큼 자기 자본이 줄어든다. 여러 사업장에서 동시에 발생하면 건전성 지표가 빠르게 내려간다.

125%가 69%가 됐다

영업용순자본비율은 회사가 가진 자본이 위험을 감당할 수 있는지를 보는 지표다. 100%에 미달하면 경영개선명령 대상이 된다.

회사가 공시한 수치는 125%였다. 기준을 넘고 있었다.

금융감독원이 2024년 8월 29일부터 검사해 자산건전성을 다시 분류하고 과소계상된 시장위험액을 시정하자 69%가 나왔다. 56%포인트 차이다.

금융위원회는 2024년 11월 27일 경영개선명령을 부과했다.

신탁재산은 분리돼 있다

금융위원회는 부동산신탁사의 고유계정과 신탁재산이 도산절연돼 있다고 밝혔다. 신탁사가 어려워져도 신탁재산은 그 채권자의 몫이 되지 않는다는 뜻이다.

그래서 정상화 과정이 개별 사업장에 미치는 영향은 제한적이라는 것이 당국의 판단이었다. 다만 관계기관 합동 대응방안을 마련해 관리하기로 했다.

영향을 받는 차입형·책임준공형 사업장 67개 가운데 양호한 곳은 정상 추진하거나 신탁사 교체와 재구조화를 추진한다.

회사는 유상증자와 자회사 정리로 자체 정상화를 추진하되, 어려우면 2025년 1월 24일까지 제3자 인수 계획을 내도록 명령받았다.

금융위원회는 채권·단기자금시장이 전반적으로 안정적이고 시장참여자들이 이 회사의 건전성 문제를 상당 기간 주시해 온 점을 들어, 이번 조치가 금융시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 판단했다.